Nhà ở xã hội TP HCM tăng tốc: Cung mở, nhưng lối vào vẫn chật
Nguồn cung nhà ở xã hội tại TP.HCM đang tăng nhanh chưa từng có, nhưng người cần nhà vẫn khó tiếp cận. Khi dòng vốn chưa thông và cơ chế phân bổ còn bất cập, “cửa vào” thị trường vẫn hẹp dù số lượng dự án liên tục được mở rộng.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện thành phố có 11 dự án đang thi công với khoảng 9.700 căn hộ. Từ nay đến trước 30/6, dự kiến khởi công thêm 41 dự án với quy mô khoảng 29.200 căn. Nếu đúng tiến độ, giai đoạn 2026–2027 sẽ có tổng cộng 49 dự án hoàn thành, cung ứng khoảng 36.400 căn hộ NOXH.
Con số này cho thấy nguồn cung đang “bung” mạnh chưa từng có, đặc biệt khi năm 2025 TP.HCM đã hoàn thành hơn 13.000 căn, đạt 100% kế hoạch. Thành phố đồng thời chuẩn bị khoảng 1.730 ha quỹ đất, hướng tới mục tiêu gần 200.000 căn NOXH trong giai đoạn 2026–2030.
Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vấn đề không còn nằm ở việc xây bao nhiêu, mà là ai có thể mua được. Hiện chủ đầu tư vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi trong giai đoạn 2024–2030, trong khi người mua nhà phải vay với lãi suất khoảng 5,4%/năm. Mức lãi suất này cao hơn giai đoạn trước, khiến nhóm thu nhập thấp – đối tượng chính của NOXH – gặp khó trong việc tiếp cận.
Điều này tạo ra một nghịch lý: nguồn cung tăng nhanh nhưng lực cầu thực lại bị “chặn” bởi chi phí tài chính, khiến khả năng hấp thụ thị trường không theo kịp tiến độ phát triển dự án. Không chỉ vốn, cơ chế xét duyệt cũng đang trở thành điểm nghẽn mới. Sau khi Luật Nhà ở 2023 bỏ tiêu chí cư trú, lượng hồ sơ đăng ký tăng đột biến. Thực tế có dự án chỉ 750 căn nhưng nhận tới hơn 12.000 hồ sơ, cho thấy mức độ lệch pha rất lớn giữa cung và nhu cầu.
Trong bối cảnh đó, việc chưa xác định rõ nhóm ưu tiên khiến nhiều người có nhu cầu thực vẫn phải bốc thăm hoặc chờ đợi, làm giảm hiệu quả chính sách. Đồng thời, quy định giao cho chủ đầu tư lập danh sách người mua cũng tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp, khi phải xử lý khối lượng hồ sơ khổng lồ và đối mặt rủi ro pháp lý.
HoREA cho rằng, nếu không sớm tháo gỡ các điểm nghẽn này, chương trình NOXH có thể rơi vào tình trạng “tăng cung trên giấy nhưng tắc ở đầu ra”. Do đó, cần đồng thời mở lại kênh tín dụng ưu đãi, điều chỉnh lãi suất hợp lý hơn và hoàn thiện cơ chế xét duyệt theo hướng minh bạch, tách khỏi doanh nghiệp.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại TP.HCM tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt ở nhóm thu nhập thấp, bài toán NOXH không chỉ là câu chuyện phát triển dự án, mà là khả năng biến nguồn cung thành cơ hội tiếp cận thực sự cho người dân. Nếu không giải được điểm nghẽn này, tốc độ tăng trưởng hiện tại sẽ khó chuyển hóa thành hiệu quả xã hội như kỳ vọng.
