Lo ngại giá thuê mặt bằng khu công nghiệp tăng cao
Theo báo cáo thị trường về phân khúc bất động sản công nghiệp của Hiệp hội BĐS Việt Nam và các công ty nghiên cứu thị trường dịch vụ BĐS quốc tế, mặt bằng giá thuê ở phân khúc này đang tăng mạnh.
Hết quý I/2021, thị trường đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng xây sẵn ở các tỉnh miền Bắc không có nguồn cung mới. Tổng diện tích khu công nghiệp (KCN) cho thuê đạt khoảng 9.500 ha, trong khi nhà xưởng sản xuất đạt 1,8 triệu m2. Tuy nhiên, tỉ lệ lấp đầy KCN vẫn được giữ mức 75%, với giá thuê đất và nhà xưởng đã đạt đỉnh mới. Trong đó, giá thuê trung bình KCN đạt 107 USD/m2, tăng 8% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng sản xuất tăng 5,8%, tỉnh Bắc Ninh là địa phương tăng mạnh nhất, lên mức 9%, do nhiều nhà xưởng sản xuất mới có chất lượng cao xuất hiện.
Còn tại phía Nam, 2 tỉnh Đồng Nai, Bình Dương đang dẫn đầu nguồn cung BĐSCN. Đây là 2 thị trường phát triển lâu nhất khu vực này, vì có nền công nghiệp phát triển và quỹ đất lớn hơn nhiều so với các tỉnh còn lại. Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá, nguồn cung BĐSCN miền Nam sẽ tăng mạnh trong 5 năm tới, với tỉ lệ lấp đầy hiện tại của các KCN và nhà xưởng sản xuất đều tăng mạnh so với quý IV/2020. Giá đất và giá thuê tiếp tục gia tăng, trung bình KCN đạt tới 111 USD/m2, tăng 8% cùng kỳ năm trước; giá thuê nhà xưởng sản xuất đạt 4,5 USD/tháng, tăng 3%.
Riêng tại TP.HCM, 5 năm qua không có thêm KCN mới nào. Trong số hơn 26.000 ha đất nông nghiệp được Chính phủ cho phép chuyển mục đích sử dụng, cũng chỉ có khoảng 1.000 ha đất công nghiệp. Trong năm 2020, giá trị trung bình một dự án có vốn đầu tư nước ngoài tại đây chỉ khoảng 500.000 USD, thấp hơn nhiều so với mức 2 triệu USD của năm 2018-2019. Thành phố hiện không có nguồn cung mới về KCN, khu chế xuất. Tổng số KCN vẫn giữ nguyên là 18 khu, cung cấp gần 3.700 ha đất công nghiệp cho thuê.
Đáng chú ý, nguồn cung đất công nghiệp trong cả nước và tại TP.HCM đang đối mặt với giá đất tăng cao, dẫn đến vướng vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng. Các doanh nghiệp vẫn có nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhất là tại TP.HCM, nhưng đã gặp không ít khó khăn vì không tìm được quỹ đất hoặc giá thuê đất tăng, kéo theo chi phí đầu tư tăng lên.
Thêm vào đó, việc UBND các tỉnh, thành phố xây dựng và ban hành bảng giá đất trên địa bàn giai đoạn 2020-2024 theo chiều hướng tăng, đã gây không ít lo ngại cho các nhà đầu tư phát triển hạ tầng KCN. Nhiều nhà đầu tư cho hay, chi phí đất đai đầu vào tăng sẽ đẩy chi phí thuê mặt bằng trong các KCN tăng mạnh thời gian tới, tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại các điểm nóng về thu hút đầu tư sẽ căng thẳng hơn.
Còn theo giới chuyên gia BĐS, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến, khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang. Nếu giá thuê tiếp tục tăng, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ khi có thêm nguồn cung các dự án BĐSCN mới được triển khai ở các vùng kinh tế trọng điểm để bình ổn giá.
Vân Sơn
