Lãi vay đảo chiều, bất động sản đứng trước chu kỳ sàng lọc mới
Lãi suất vay mua nhà tăng trở lại trong khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn đang tạo áp lực mới lên thị trường. Cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều phải tính toán lại kế hoạch tài chính.
Cụ thể, những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu đối mặt với áp lực kép khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại, trong khi tín dụng dành cho lĩnh vực này được kiểm soát chặt chẽ hơn. Diễn biến này đang tạo ra một phép thử mới đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.
Lãi suất đảo chiều, tín dụng bất động sản bị siết lại
Sau giai đoạn nới lỏng trong năm 2024–2025, mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng thương mại gần đây đã tăng trở lại, phổ biến quanh mức 10%/năm trong thời gian ưu đãi và có thể lên 12%–13%/năm khi thả nổi.
Ở một số trường hợp, lãi suất cho vay bất động sản thậm chí được điều chỉnh lên vùng 14%–15%/năm, tiệm cận mức của khối ngân hàng tư nhân.
Động thái này được cho là xuất phát từ định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nhằm bảo đảm tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này không vượt quá mức chung của toàn hệ thống.
Trong năm 2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng hơn 19%, trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 28%. Dòng vốn lớn đổ vào thị trường, đặc biệt tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp, đã làm gia tăng những lo ngại về rủi ro thanh khoản và nợ xấu.
Doanh nghiệp địa ốc đối mặt áp lực vốn
Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải tính toán lại chiến lược tài chính.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, rủi ro lớn nhất của doanh nghiệp địa ốc trong năm 2026 nằm ở chi phí vốn.
Nhiều dự án hiện phụ thuộc tới 60%–70% nguồn vốn vay ngân hàng. Khi lãi suất tăng và điều kiện tín dụng khắt khe hơn, áp lực tài chính đối với chủ đầu tư sẽ gia tăng đáng kể.
Không chỉ chi phí vốn tăng, việc tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn cũng trở nên khó khăn hơn khi chưa có kênh thay thế đủ lớn cho tín dụng ngân hàng.
Người mua nhà chịu sức ép trực tiếp
Tác động dễ thấy nhất của xu hướng lãi suất tăng nằm ở nhóm người vay mua nhà.
Một số người mua nhà cho biết lãi suất khoản vay đã được điều chỉnh tăng từ khoảng 9% lên 10%/năm chỉ trong thời gian ngắn. Mức tăng không quá lớn nhưng trong bối cảnh chi phí sinh hoạt tăng, áp lực trả nợ trở nên rõ rệt hơn.
Với những người đang có kế hoạch mua nhà, lãi suất cao khiến nhiều quyết định bị trì hoãn. Các khoản vay vài tỉ đồng có thể khiến chi phí lãi hàng tháng tăng thêm đáng kể khi lãi suất thả nổi lên mức 12%–13%/năm.
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chi phí tài chính tăng không chỉ gây áp lực cho người mua nhà mà còn buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để bù đắp chi phí đầu tư.
Lãi suất cao có thể trở thành “bộ lọc” thị trường
Ở góc nhìn khác, một số chuyên gia cho rằng lãi suất tăng có thể giúp thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặt bằng lãi suất cao có thể góp phần hạn chế đầu cơ và buộc thị trường phải điều chỉnh về nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sẽ bị thu hẹp, trong khi doanh nghiệp gặp khó khăn trong triển khai dự án, dẫn tới nguy cơ nguồn cung suy giảm.
Vì vậy, giải pháp quan trọng không nằm ở việc nới hay siết tín dụng mà là điều tiết dòng vốn một cách linh hoạt, hướng nhiều hơn vào phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực.
Trái phiếu doanh nghiệp được kỳ vọng quay lại
Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng dần thu hẹp, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể trở thành kênh huy động vốn quan trọng hơn trong năm 2026.
Theo dự báo của một số tổ chức nghiên cứu, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp có thể đạt khoảng 1 triệu tỉ đồng trong năm nay. Sau khi trừ lượng đáo hạn, lượng phát hành ròng vẫn được kỳ vọng ở mức cao, góp phần bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn cho doanh nghiệp.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, mặt bằng lãi suất cao sẽ trở thành “bộ lọc” tự nhiên của thị trường.
Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, đòn bẩy tài chính thấp và tập trung vào nhu cầu ở thực nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì được hoạt động ổn định. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản khi áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn còn.
Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc
Ở góc nhìn dài hạn, ông Trần Khánh Quang cho rằng nếu năm 2025 được xem là giai đoạn phục hồi thì năm 2026 sẽ là thời điểm doanh nghiệp bất động sản phải thận trọng hơn trong chiến lược phát triển.
Sau một chu kỳ biến động lớn, khả năng quản trị rủi ro và kiểm soát đòn bẩy tài chính sẽ trở thành yếu tố quyết định sức bền của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản nhiều khả năng bước vào một giai đoạn sàng lọc mới, nơi những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực sẽ giữ được lợi thế.
