Lãi suất 13–14%: Bất động sản đang bị kìm hãm hay được sàng lọc?
Các chuyên gia tài chính và bất động sản nhận định, dù mặt bằng lãi suất đang chịu áp lực mang tính chu kỳ, nhưng các giải pháp linh hoạt từ ngân hàng và chủ đầu tư đang mở ra cơ hội lớn cho người mua nhà trong chu kỳ phát triển mới.
Tại hội thảo về lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản ngày 23/3, các chuyên gia nhận định lãi suất hiện không chỉ là biến số tài chính, mà còn là yếu tố định hình chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường. Theo đó, lãi suất thả nổi cho vay bất động sản hiện dao động quanh 13,4 – 13,8%/năm, trong khi nhiều báo cáo từ SSI Research và VARS IRE cho thấy mức lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi phổ biến trong khoảng 12 – 15%.
Mặt bằng lãi suất này, xét trên tương quan thu nhập, vẫn là một rào cản đáng kể đối với người mua ở thực. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân TPBank, vấn đề cốt lõi không hoàn toàn nằm ở mức lãi suất, mà ở khả năng đáp ứng tiêu chuẩn tín dụng của người vay. “Các ngân hàng hiện không siết điều kiện một cách cứng nhắc, mà tập trung vào năng lực tài chính và lịch sử tín dụng của khách hàng”, ông Phúc cho biết.
Để thích ứng với bối cảnh này, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh cấu trúc sản phẩm tín dụng. Thời hạn vay được kéo dài lên tới 35 – 40 năm, trong khi thời gian ân hạn gốc có thể lên tới 3 – 5 năm. Điều này giúp giảm áp lực trả nợ trong giai đoạn đầu, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ hoặc thu nhập chưa ổn định.
Song song, các chủ đầu tư cũng đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ lãi suất. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhiều dự án hiện áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất kéo dài tới 3 – 5 năm, thay vì chỉ 1 – 2 năm như trước đây. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp kích cầu trong bối cảnh chi phí vốn chưa thực sự hạ nhiệt.
Ở góc độ vĩ mô, áp lực lãi suất hiện tại được cho là mang tính chu kỳ. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh One Mount Group, nhận định việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm chủ yếu xuất phát từ nhu cầu huy động vốn của hệ thống ngân hàng nhằm phục vụ đầu tư hạ tầng và sản xuất kinh doanh. Điều này đồng nghĩa với khả năng mặt bằng lãi suất có thể hạ nhiệt trong các quý tiếp theo khi thanh khoản hệ thống được cải thiện.
Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là sự thay đổi trong hành vi của người mua. Thay vì chạy theo các cơ hội ngắn hạn, thị trường đang chứng kiến xu hướng ưu tiên các sản phẩm có chất lượng cao, pháp lý rõ ràng và hạ tầng đồng bộ. Các dự án nhỏ lẻ, thiếu tiện ích hoặc không rõ ràng về pháp lý đang dần mất đi sức hấp dẫn.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển từ trạng thái “phụ thuộc vào tín dụng” sang “chọn lọc theo giá trị”. Khi đó, lãi suất vẫn là yếu tố quan trọng, nhưng không còn là biến số duy nhất quyết định hành vi mua.
Trong ngắn hạn, nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, lực cầu có thể vẫn bị kìm hãm ở một số phân khúc. Tuy nhiên, nếu các chính sách hỗ trợ tài chính tiếp tục được mở rộng và lãi suất có xu hướng giảm từ nửa cuối năm 2026 như dự báo của các tổ chức nghiên cứu, thị trường có thể bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn.
Về dài hạn, triển vọng của bất động sản vẫn gắn chặt với các yếu tố nền tảng như tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng thu nhập và khả năng đa dạng hóa nguồn vốn. Trong bối cảnh Chính phủ thúc đẩy các kênh huy động như trái phiếu, vốn ngoại và thậm chí là nguồn lực từ vàng, cấu trúc dòng vốn cho thị trường được kỳ vọng sẽ bền vững hơn.
Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với một yêu cầu cao hơn đối với nhà đầu tư. Khi thị trường không còn tăng trưởng “dễ dãi”, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc kỹ lưỡng, và các quyết định đầu tư sẽ phải dựa nhiều hơn vào chất lượng tài sản thay vì kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Trong một thị trường đang tái định hình như hiện nay, lãi suất có thể không còn là rào cản lớn nhất, nhưng vẫn là biến số có khả năng khuếch đại rủi ro nếu không được kiểm soát đúng cách.
