HoREA hiến kế ngăn chặn lợi dụng chính sách từ cải tạo, xây dựng chung cư cũ

HoREA cho rằng dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa quy định rõ cơ chế chính sách cho phép chủ sở hữu căn hộ cũ có “hộ ghép” được mua thêm căn hộ tái định cư nên dễ dẫn tới tình trạng lợi dụng chính sách để "tách hộ".

Mỗi gia đình chỉ nên được sở hữu 1 căn hộ tái định cư

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị định vè cải tạo, xây nhà chung cư gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng. Trong đó, nêu nhiều vấn đề bất cập và kiến nghị phương án giải quyết để tránh tình trạng trục lợi chính sách có thể xảy ra trong tương lai.

Theo HoREA, người sử dụng nhà chung cư là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua các hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, không phải tất cả người sử dụng nhà chung cư đều đương nhiên được bố trí tái định cư, hoặc giải quyết chỗ ở tạm thời, như trường hợp người ở nhờ, hoặc thuê nhà, mượn nhà của chủ sở hữu nhà chung cư thì hai bên tự thỏa thuận giải quyết chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nên không thuộc diện được tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời.

HoREA hiến kế ngăn chặn lợi dụng chính sách từ cải tạo, xây dựng chung cư cũ - Ảnh 1 — Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang chậm trễ vì vướng mắc nhiều vấn đề.

Nhưng, đối với người sử dụng nhà chung cư có hộ khẩu ghép (hộ ghép) phần lớn là do có quan hệ huyết thống, hoặc quan hệ hôn nhân với chủ sở hữu nhà chung cư và đang cư trú ổn định cùng với chủ sở hữu nhà chung cư thì cần phải có chính sách tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Trong khi đó, dự thảo Nghị định lại không quy định cơ chế chính sách cho phép chủ sở hữu căn hộ cũ có “hộ ghép” được mua thêm căn hộ tái định cư thì sẽ bất cập, không khả thi khi triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, do trên thực tế nhiều căn hộ cũ “nở nồi” có thêm các “hộ ghép”.

Nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách để “tách hộ” tràn lan, HoREA kiến nghị, quy định thêm trường hợp căn hộ nhà chung cư có “hộ ghép”.

Trường hợp này được chốt tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư này chỉ được mua thêm 1 căn hộ tái định cư.

Giá bán trong trường hợp có "hộ ghép" được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn xây dựng nhà chung cư tái định cư cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định.

Ngoài ra, để phù hợp với thực tế, HoREA cho rằng, khái niệm “tái định cư tại chỗ” nên hiểu là được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó thay vì được tái định cư tại địa điểm nhà chung cư cũ. Cách hiểu này vừa phù hợp với quy định tại luật Nhà ở 2014, vừa phù hợp với tình hình thực tiễn của các địa phương.

Bởi lẽ, tại các đô thị lớn có nhiều nhà chung cư có diện tích nhỏ hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ nên sẽ có chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại địa điểm cũ, nhưng cũng sẽ có chủ sở hữu không tái định cư tại địa điểm cũ, mà được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó.

Một điểm nữa cần lưu ý là phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần tính đến “lợi thế vị trí” của căn hộ, như căn hộ tầng trệt (có lợi thế về kinh doanh, đi lại, an toàn phòng cháy chữa cháy) hoặc căn hộ góc, hoặc căn hộ lầu một, hoặc lầu hai so với các căn hộ tầng cao hơn.

Cải tạo chung cư cũ chậm vì lo ngại trách nhiệm cá nhân?

Đây là lần thứ 4 HoREA có văn bản hỏa tốc gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng góp ý về dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Trước đó, HoREA nêu ra tình trạng, hiện nay đã xuất hiện tư tưởng của một số cán bộ công chức lo ngại về trách nhiệm cá nhân có thể bị quy kết trách nhiệm làm thất thoát tài sản nhà nước, khi thụ lý giải quyết dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ có nguồn gốc do thực hiện bán hóa giá nhà trước đây, nếu không tính giá trị phần diện tích hành lang, cầu thang, sân thượng, hoặc phần diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng nhà chung cư để thu hồi cho ngân sách nhà nước.

Bây giờ nếu tính giá trị phần công trình xây dựng phụ và phần diện tích đất ngoài ranh giới xây dựng nhà chung cư, như điểm c khoản 1 Điều 15 dự thảo Nghị định 101 thì ngân sách nhà nước có thu thêm một khoản tiền, nhưng sẽ làm tăng chi phí đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư, mà thực chất phần thiệt thòi sẽ thuộc về các chủ sở hữu nhà chung cư.

Do vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ quy định thành nguyên tắc xử lý phần diện tích hành lang, cầu thang, sân thượng, hoặc phần diện tích đất nằm ngoài ranh giới xây dựng nhà chung cư (như trên), để cán bộ công chức yên tâm thực thi công vụ và tạo được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2017 đơn vị đã hoàn tất công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Kết quả có 15 chung cư cấp độ D hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Đối với 15 chung cư này, đến nay TP đã di dời toàn bộ 6 chung cư (chung cư 128 Hai Bà Trưng, chung cư 23 Lý Tự Trọng, quận 1; Chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành, quận 4; Chung cư 40/1 Tân Phước, chung cư 47 Long Hưng và chung cư 170-171 Tân Châu, quận Tân Bình), di dời dở dang 5 chung cư (chung cư 11 Võ Văn Tần, quận 3; Chung cư 119B Tân Hòa Đông, quận 6; chung cư 155-157 Bùi Viện, quận 1; Chung cư Trúc Giang, chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C), quận 4).

TP.HCM cũng đã tháo dỡ 4 chung cư: chung cư 47 Long Hưng, chung cư 170-171 Tân Châu và chung cư 40/1 Tân Phước, quận Tân Bình; chung cư 23 Lý Tự Trọng, quận 1.

Nhiều chuyên gia đô thị cho rằng, muốn chương trình chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ đạt hiệu quả, giải pháp duy nhất là sửa luật để xử lý toàn bộ các vấn đề phát sinh từ thực tế.

Nguyễn Thu