Giá nhà vượt xa thu nhập đẩy nhu cầu thuê nhà trọ, chung cư tăng cao

Theo dõi KTMT trên

Giá thuê nhà tăng cao, người lao động gặp khó khăn

Nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, vào cuối năm 2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt trung bình 70 triệu đồng mỗi m², tăng 35,4% so với năm trước. Các dự án mới mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, kéo theo giá căn hộ thứ cấp cũng tăng mạnh. Trong số 150 dự án mà VARS quan sát, giá đã tăng hơn 27% so với cuối năm 2023 và 72,4% so với quý II/2019.

Giá căn hộ chung cư liên tục leo thang đã đẩy giá thuê căn hộ tăng theo, với mức tăng trung bình từ 10-20% trong năm 2024. Ở khu vực trung tâm thành phố, gần như không còn các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng mỗi tháng. Giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến từ 10-15 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ từ 15-20 triệu đồng/tháng. Tại khu vực ngoại ô, giá thuê căn hộ từ 6,5-15 triệu đồng/tháng, tăng từ mức 3-8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm.

Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê nhà tăng cao do giá bán nhà vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người lao động, khiến việc thuê nhà trở thành giải pháp tất yếu. Ngoài ra, giá căn hộ không ngừng tăng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược định giá của chủ nhà. Khi giá nhà tăng cao, các chủ nhà buộc phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà. Tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng ½ giá nhà trong năm 2024, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với việc gửi tiết kiệm.

Giá vật liệu xây dựng, chi phí bảo trì và phí quản lý chung cư gia tăng cũng góp phần đẩy giá thuê lên mức mới, đặc biệt là đối với các căn hộ có vị trí tốt và tiện ích đầy đủ. Sự thay đổi trong tư duy và lối sống của người trẻ, đề cao sự linh hoạt trong việc lựa chọn nơi sống, ưu tiên thuê nhà để dễ dàng thay đổi chỗ ở theo công việc, phong cách sống, hoặc tiếp cận các khu vực có tiện ích tốt hơn, cũng là một trong những nguyên nhân thúc đẩy thị trường căn hộ cho thuê phát triển.

VARS cho biết, chi phí thuê nhà chiếm tới 35-50% thu nhập của người lao động. Cộng thêm các chi phí sinh hoạt khác, người trẻ gần như không có khả năng tích lũy. Nhiều người không còn đủ khả năng chi trả, buộc phải thu hẹp không gian sống, tìm kiếm lựa chọn rẻ hơn hoặc thậm chí rời khỏi các thành phố lớn.

Xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoại ô ngày càng rõ ràng hơn, nhờ giá thuê thấp hơn khoảng 20-30% so với trung tâm. Tuy nhiên, việc dịch chuyển ra xa cũng mang đến nhiều thách thức khi hệ thống giao thông công cộng chưa phát triển đồng bộ và chi phí đi lại tăng lên.

Không chỉ lao động phổ thông mà cả những lao động trẻ có trình độ cao cũng bắt đầu rời khỏi trung tâm đô thị khi chất lượng sống chưa đáp ứng kỳ vọng. Người trẻ khó tìm được không gian sống thoải mái và chất lượng dịch vụ tốt với mức giá thuê phải chăng. Các tỉnh, thành vệ tinh đang phát triển mạnh mẽ với nhiều khu công nghiệp, trung tâm công nghệ và dịch vụ hiện đại, với mức lương không quá chênh lệch so với trung tâm nhưng chi phí sinh hoạt rẻ hơn đáng kể.

Việc ngày càng nhiều người lao động trẻ có trình độ rời khỏi trung tâm đô thị có thể ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

Cần hỗ trợ nhà ở cho người trẻ

VARS cho rằng, ngoài việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội, Nhà nước cần sớm nghiên cứu và phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên cho lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ và các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm. Khuyến khích các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi thuế, hỗ trợ vay vốn hoặc giảm chi phí đất. Đồng thời, cần đẩy mạnh phát triển hệ thống giao thông công cộng, giúp người lao động dễ dàng di chuyển từ khu vực giá rẻ đến trung tâm làm việc.

Nhà nước có thể nghiên cứu áp dụng mô hình ký túc xá cho lao động đô thị như tại Singapore. Chính phủ Singapore cung cấp nhà ở giá rẻ cho người trẻ, người độc thân và lao động có trình độ thông qua các chương trình HDB Public Rental Scheme và BTO (Build-to-Order). Người lao động trẻ mới ra trường, chưa có khả năng mua nhà, có thể thuê căn hộ HDB với giá thấp hơn thị trường 40-50%. Khi có đủ tài chính, họ có thể mua căn hộ BTO với chương trình trợ giá và vay mua nhà lãi suất thấp.

Purpose-Built Dormitories (Ký túc xá chuyên dụng cho lao động) là mô hình khác của Singapore, phục vụ lao động nhập cư và lao động trẻ chưa có nhà ở ổn định. Các ký túc xá có sức chứa từ 1.000 - 25.000 người, được quản lý hiện đại với phòng ở sạch sẽ, an ninh đảm bảo, khu sinh hoạt chung, bếp ăn, nhà tắm và phòng giải trí.

Đối với chủ đầu tư, VARS cho rằng cần phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân để đảm bảo thị trường BĐS phát triển bền vững. Mặc dù nhu cầu về nhà ở cao cấp cũng lớn, nhưng nhu cầu chính và chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường vẫn là nhà ở bình dân và trung cấp. Thị trường BĐS sẽ phải điều chỉnh khi cung - cầu ngày càng lệch pha, sức mua giảm sút do người có nhu cầu mua nhà ở để ở không đủ khả năng tài chính, và nhà đầu tư cũng chán nản vì tỷ suất cho thuê thấp, giá trị khó có thể tăng mạnh trong tương lai.

H.A