Giá nhà đất có giảm từ việc siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp?

Theo dõi KTMT trên

Nhiều chuyên gia nhận định, việc Ngân hàng Nhà nước siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản (BĐS) là ngành chịu ảnh hưởng nhất từ các quy định này nhưng đổi lại giá BĐS trong thời gian tới sẽ ổn định, thậm chí giảm.

Siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, Thông tư 16 chắc chắn tác động tới các doanh nghiệp và thị trường BĐS trong thời gian tới.

Ông Châu cho biết: "Trước khi bị siết lại thì một số doanh nghiệp cũng đã tranh thủ phát hành trái phiếu rồi. Nhưng sắp tới việc huy động vốn bằng trái phiếu sẽ khó khăn hơn. Đây là sự kiểm soát làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, ổn định. Doanh nghiệp BĐS phải thích nghi với quy định này".

Khi nguồn vốn bị siết lại, doanh nghiệp BĐS không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.

Việc phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho doanh nghiệp và thực tế là dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án. Bây giờ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Doanh nghiệp phải tập trung triển khai các giai đoạn trước đó như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng cơ sở hạ tầng, phần móng nếu là chung cư... để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, liên kết.

Ông Châu nhận định: "Tất cả những yếu tố này dẫn tới việc các doanh nghiệp không thể đầu tư dàn trải, mua gom quỹ đất để dành mà sẽ triển khai dự án nhanh hơn, đưa sản phẩm ra thị trường sớm và nhiều hơn. Khi nguồn cung tăng lên thì giá BĐS sẽ ổn định thay vì tăng nóng như thời gian qua".

Còn nhiều giải pháp để hạ nhiệt BĐS

TS. Đinh Thế Hiển cho hay, phải xác định rằng Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) không phải chỉ nhắm vào doanh nghiệp BĐS mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng.

Tín dụng BĐS thời gian qua có sự biến tướng trong lĩnh vực phát hành TPDN, nhất là trong năm 2020 và 2021. Ngân hàng huy động vốn ngắn hạn của người cho vay để cho vay, không có nhiệm vụ đầu tư TPDN, ông Hiển nói.

Ông Hiển giải thích: "Cũng phải thừa nhận rằng tín dụng thời gian qua nghiêng về BĐS quá, nên nếu có rủi ro trong thị trường BĐS thì hệ thống tài chính gặp rủi ro. Như vậy có thể hiểu rằng quy định siết phát hành TPDN này là bước tiếp theo trong lộ trình đảm bảo an toàn hệ thống tài chính quốc gia mà Chính phủ, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện những năm qua".

Thị trường BĐS chắc chắn sẽ hạ nhiệt dù khó xuống như năm 2012-2013. Với quy định mới của Ngân hàng Nhà nước, nhiều doanh nghiệp BĐS không huy động được nguồn vốn mới, nhiều dự án và nhiều người ôm BĐS buộc phải bán để trả nợ, ông Hiển nhận định.

Ông Hiển cho biết thêm: "Chính phủ sẽ còn những biện pháp tiếp theo để siết lại thị trường BĐS về mức ổn định hơn trong thời gian tới. Như thế những nhà đầu tư quá nóng, quá dàn trải sẽ phải bán giá thấp hơn để trả nợ vào năm 2022. Đó là tín hiệu cho thấy rằng không thể có chuyện mua BĐS bằng mọi giá vì niềm tin rằng cứ đầu tư BĐS là có lời".

Được tặng vàng, ôtô… khi mua trái phiếu

Phải kiểm soát việc phát hành TPDN vì sao? Có thực tế thời gian qua nhiều doanh nghiệp, chủ yếu là ngành BĐS, đã lạm dụng quá mức hình thức huy động vốn này dẫn đến rủi ro cho thị trường và người mua trái phiếu. Nhiều chuyên gia gọi đó là tình trạng bát nháo.

Chị N. - nhân viên tư vấn - niềm nở quảng cáo về việc đầu tư mua TPDN khi cho rằng chỉ cần bỏ vốn từ 50 triệu đồng trở lên, khách hàng đã có thể mua trái phiếu do Công ty CP đầu tư và dịch vụ khách sạn Soleil (thuộc Tập đoàn BĐS Tân Hoàng Minh) phát hành với lãi suất 11,5%/năm.

Với hợp đồng có giá trị từ 2 tỉ trở lên, khách hàng còn được tặng voucher giảm giá mua BĐS do Tân Hoàng Minh phân phối. Theo chị C., vì doanh nghiệp mới mở bán trái phiếu nên mức lãi trên đang khá cao so với mặt bằng chung, nhưng "sau khi nhu cầu người mua cao lên thì lãi suất sẽ hạ xuống rất nhanh". Do đó, nếu mua chậm sẽ bị lỡ cơ hội!

Nhiều nhân viên môi giới cho biết, đối tượng mua trái phiếu rất đa dạng, từ bà nội trợ, nhân viên văn phòng có tiền tiết kiệm, doanh nghiệp, giới BĐS... Giới thiệu TPDN của Công ty CP Sunshine, người đàn ông xưng tên N.V.Q. cho biết ngoài lãi suất hơn 10%/năm, khách hàng còn nhận quà tặng là vàng, iPhone 13 khi mua trái phiếu giá trị cao. Người này nhấn mạnh khuyến mãi trên "chỉ thông báo trong nội bộ".

Một nhân viên tư vấn mời chào mua TPDN với lãi suất đến gần 18%/năm: "Bên em khởi điểm kinh doanh khách sạn và đang là một trong những tập đoàn lớn trong ngành BĐS. Vậy nên BĐS là "nhà trồng" được rồi. Đây cũng chính là tài sản đảm bảo của bên em khi mình mua trái phiếu ạ".

Ngoài TPDN, các môi giới còn giới thiệu đến khách hàng hình thức "trái phiếu đầu tư", linh động rút tiền với các kỳ hạn dưới 30 ngày, 1-2-3-6-9-12 tháng. Ngoài ra, khách hàng còn được ưu tiên đặt mua trước và được tặng voucher khuyến mãi khoảng 3% giá trị BĐS khi dự án mở bán.

"Trái phiếu đầu tư có lãi suất cao vì không mất phí phát hành, phí kiểm toán, đưa tiền cho bên tư vấn, không mất tiền trung gian", V.Q. nói và cho biết "dân BĐS, dân đầu tư sẽ ưu tiên chọn loại này hơn TPDN phát hành chính thống"!?

Dù vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này chỉ có 30 tỉ đồng, theo báo cáo tài chính quý II/2021 của doanh nghiệp, trong khi mệnh giá trái phiếu huy động từ 20 triệu lên tới 1 tỉ đồng nhưng V.Q. vẫn khẳng định chắc nịch là "không rủi ro, tập đoàn có thư bảo lãnh, cam kết không hủy ngang trách nhiệm", đồng thời nhấn mạnh thư bảo lãnh này "có giá trị lớn nhất".

Lách tín dụng qua trái phiếu doanh nghiệp

Trước đó, thị trường TPDN có sự tăng trưởng nóng với nhiều dấu hiệu bất ổn. Quy mô giá trị phát hành sơ cấp trong 9 tháng năm 2021 đạt 430.000 tỉ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước, mặc dù có giai đoạn trì hoãn lại sau khi nghị định 153 và 155 đi vào hiệu lực.

Theo báo cáo của FiinGroup, ngành bất động sản với giá trị phát hành đạt 172.000 tỉ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ.

Các ngân hàng vẫn duy trì là nhóm nhà đầu tư mua chính với 56% tổng giá trị phát hành và công ty chứng khoán chiếm 36,3%.

Trong 5 năm qua, trái phiếu đã trở thành kênh huy động quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản, với giá trị phát hành trung bình xấp xỉ 100.000 tỉ đồng mỗi năm, đóng góp tỉ trọng 30-40% trong tổng giá trị TPDN phát hành.

Đó là nhận định của nhiều chuyên gia sau khi Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư 16 quy định ngân hàng mua bán TPDN. Động thái này nhằm chấn chỉnh tình trạng bát nháo trên thị trường TPDN, chủ yếu là do các doanh nghiệp bất động sản phát hành.

Doanh nghiệp bất động sản hết cửa đảo nợ trái phiếu

Theo thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước, tổ chức tín dụng không được mua TPDN phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành. Không được mua TPDN phát hành trong đó có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác; không được mua TPDN phát hành trong đó có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động. Tổ chức tín dụng không được bán TPDN cho công ty con của chính tổ chức tín dụng đó, trừ trường hợp tổ chức tín dụng là bên nhận chuyển giao bắt buộc bán TPDN cho ngân hàng thương mại được chuyển giao bắt buộc.

Tổ chức tín dụng chỉ được mua TPDN khi có tỉ lệ nợ xấu dưới 3%.

Cẩn trọng với trái phiếu "3 không"

Theo TS. Lê Đạt Chí, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, nhiều doanh nghiệp BĐS đang sở hữu trái phiếu "3 không": không tài sản đảm bảo, không định mức tín nhiệm, không có đơn vị bảo lãnh phát hành.

Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp BĐS cũng chứa nhiều rủi ro, không hiếm trường hợp các công ty BĐS "vẽ" dự án để huy động vốn từ nhà đầu tư.

"Rủi ro nữa đến từ khoản nợ dưới chuẩn, huy động vốn, vay tiền nhân viên để tài trợ dự án", ông Chí khuyến cáo. Bởi nhiều dự án bị quăng vô ngân hàng rồi chờ thị trường nóng lên, định giá tăng, vay được nhiều hơn, dẫn đến đầu tư hoàn toàn bằng vốn vay. Một khi bị Chính phủ siết, dự án BĐS sẽ không bán được, nợ đến hạn nhưng không có dòng tiền quay về để trả, nhà đầu tư cá nhân và cả ngân hàng nắm giữ TPDN này đều rơi vào bế tắc.

Trên thực tế, không ít tài sản bảo đảm cho TPDN chỉ là các dự án nằm trên giấy. Theo dữ liệu từ Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, gần 28% giá trị trái phiếu phát hành trong 10 tháng đầu năm nay đều không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Theo Công ty chứng khoán SSI, tỉ lệ các doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu tương đối cao so với các ngành khác.

Do vậy, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận các thông tin về tình hình tài chính của doanh nghiệp. Trong khi đó, tài sản đảm bảo cho các TPDN này chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành.

Và khi dòng tiền không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn, doanh nghiệp sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư. "Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng", SSI nhấn mạnh.

Ngoài những tác động tích cực, đặc biệt là giúp các doanh nghiệp huy động vốn cho sản xuất kinh doanh, Vụ Tài chính ngân hàng (Bộ Tài chính) cũng nhận định thị trường TPDN riêng lẻ cũng tiềm ẩn một số rủi ro. "Một số doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp BĐS, phát hành trái phiếu với lãi suất cao, chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu hạn chế", cơ quan này nhận định.

Xử nghiêm việc tiếp tay phát hành TPDN

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã yêu cầu tăng cường công tác kiểm tra, giám sát thị trường TPDN, trên cơ sở đó Ủy ban Chứng khoán nhà nước (SSC) đã thành lập 10 đoàn công tác tới 10 công ty chứng khoán lớn trong hoạt động tư vấn phát hành trái phiếu để kiểm tra doanh nghiệp phát hành trái phiếu không đúng quy định.

Lãnh đạo SSC cho rằng việc tăng vốn ảo và phát hành trái phiếu không đúng quy định tương tự như đưa hàng giả lên sàn.

Bùi Hằng