"Cuộc chiến" chung cư: Đừng vội tin những lời đường mật

Theo dõi KTMT trên

Tranh chấp quyền lợi giữa các bên

Bộ Xây dựng cho hay, tranh chấp tại các chung cư chủ yếu liên quan đến việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị; không thống nhất đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; chậm đóng góp bàn giao quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì; chất lượng công trình; phí dịch vụ...

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Mấu chốt vấn đề là do các bên không tìm được tiếng nói chung về mặt quyền lợi, lợi ích và cuối cùng dẫn đến phản ứng bằng đơn thư phản ánh hay các hành động căng băng rôn biểu ngữ".

Cư dân căng băng rôn phản đối chủ đầu tư - ảnh MH.

Ông Đính cũng chỉ rõ một vài nguyên nhân chính gây nên mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư dự án. Đầu tiên phải kể đến là việc sử dụng các diện tích không đúng với quy hoach ban đầu của dư án. Tiếp theo là việc sử dụng các khoản tiền bảo trì và vận hành các tòa nhà - đây là vấn đề liên quan trực tiếp nhất đến quyền lợi của người dân tại mọi dự án.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đình Thái - Tổng Giám đốc HTX quản lý và cung cấp dịch vụ nhà ở Thụy Điển nếu ý kiến: "Hiện nay, việc tranh chấp nổi cộm nhất là tranh chấp phần diện tích chung - riêng giữa chủ đầu tư và người mua nhà".

Theo ông Thái, để xảy ra hiện tượng này, một phần phải kể đến sự chồng chéo và chưa rõ ràng trong các văn bản pháp lý. Ông Thái lấy ví dụ cụ thể: "Đơn giản nhất là phần diện tích để xe ôtô và xe máy. Ngay trong các văn bản cũng đã mâu thuẫn và không rõ ràng trong việc quy định về số tiền thu được từ việc trông từng loại xe thuộc về tài sản chung hay thuộc về chủ đầu tư".

Bàn về vấn đề pháp lý, ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, hiện nay, các quy định quản lý chung cư cũng gặp rất nhiều vấn đề, thậm chí còn lỏng lẻo ở một số khâu. Ông Đính phân tích: "Để bắt đầu một dự án, chủ đầu tư phải hoàn thiện thủ tục theo quy đinh để đưa vào xây dựng và hoàn thành dự án, sau đó tiến tới vận hành và khai thác, ở bước này khung pháp lý của chúng ta đã tương đổi hoàn thiện. Nhưng khi đưa vào vận hành tòa nhà thì rất nhiều các vấn đề phát sinh và dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Trong luật hiện hành, có những vấn đề đã được quy định, nhưng cũng có các điểm chưa được nhắc tới hoặc có đề cập đến thì lại rất mù mờ, không cụ thể. Chính những điểm không rõ ràng trong pháp lý này dẫn đến các bên đều có lý lẽ của riêng mình và không tìm được tiếng nói chung".

Nhận định về "cuộc chiến" chung cư hiện nay, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm khẳng định: "Những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và cả các cơ quan quản lý nhà nước. Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do. Tuy nhiên một phần cũng do khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, đôi khi cũng do sự biến thiên của các văn bản dưới luật, sự chủ quan của người mua nhà…".

Vị luật sư này nhấn mạnh: "Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà".

Luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng, dù những trường hợp tranh chấp chung cư hầu hết xuất phát từ sự thiệt thòi của người mua nhà, nhưng nếu suy xét rõ ràng thì chủ đầu tư cũng có những "nỗi niềm riêng" của họ.

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm: "Có những vụ việc xuất phát từ người dân, mà cụ thể là ban quản trị các tòa chung cư thiếu kinh nghiệm quản lý vận hành".

Ông Đính chỉ ra thực tế, hiện nay, ban quản trị tòa nhà do người dân lập nên nhưng trong số này rất ít ai có chuyên môn về quản lý xây dựng. Ngay cả khi các ban quản trị này thuê một đơn vị thứ ba để quản lý và vận hành tòa nhà thì cũng chưa thống nhất đầy đủ các điều khoản với các đơn vị đó.

Còn ông Phạm Đình Thái nêu vấn đề đến từ những khách hàng mua nhà: "Phần lớn người mua nhà đều không hiểu luật. Người mua chỉ để ý đến giá thành và rất dễ bị những tư vấn về dịch vụ đi kèm làm hoa mắt. Không ai để ý đến việc sau khi mua nhà sẽ như thế nào? Và chủ đầu tư, ít nhiều đều cài các điều khoản có lợi cho họ. Nhưng khách hàng mua nhà rất ít quan tâm vấn đề này. Và khi phát sinh mâu thuẫn, sẽ rất bất lợi cho khách hàng".

Giải pháp nào cho "cuộc chiến" chung cư?

Đến thời điểm hiện tại, giải pháp cuối cùng cho những cuộc phản đối chỉ là … đối thoại. Song, chỉ một phần nhỏ những cuôc đối thoại này đi đến hồi kết cho các bên tham gia. Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đều thống nhất cho rằng, cần phải có một giải pháp đồng bộ để tránh các phát sinh mâu thuẫn trong "cuộc chiến" chung cư.

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, cần phải có một mô hình thử nghiệm mới trong quản lý chung cư. Trong đó, không thể tách rời trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình vận hành tòa nhà.

Ông Đính giải thích thêm: "Theo quy định hiện tại, sau khi bàn giao cho ban quản trị và ban quản lý tòa nhà thì trách nhiệm của chủ đầu tư hầu như không còn. Và, khi phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp, họ có lý do để chối bỏ".

Ông Đính khuyến cáo khách hàng mua nhà cần phải hết sức sáng suốt trong lựa chọn của mình. Nên lựa chọn các dự án của các chủ đầu tư có uy tín và phải tìm hiểu kỹ thông tin, không nên chỉ nghe những lời quảng cáo "đường mật".

Ông Phạm Đình Thái - Tổng Giám đốc HTX quản lý và cung cấp dịch vụ nhà ở Thụy Điển.

"Muốn không có tranh chấp trước hết phải rõ ràng. Rõ ràng từ các quy định pháp lý về trách nhiệm của chủ đầu tư trong xây dựng dự án, quản lý và vận hành tòa nhà sau khi hoàn thành. Đến các quy định bắt buộc trong và sau quá trình mua bán. Cần quy định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi của các bên" - ông Thái nói và cho biết thêm: "Nên có các đơn vị quản lý và vận hành tòa nhà chuyên nghiệp tham gia nhiều hơn vào quá trình tư vấn khách hàng. Như vậy sẽ hạn chế tối đa các tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh sau khi các dự án đi vào hoạt động".

Trần Giang