Chuyển động của thị trường bất động sản trước “giờ G”

Theo dõi KTMT trên

Thị trường nổi sóng trước “giờ G”

Trong Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2024 vừa được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố, cho thấy, 6 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số “hiện tượng” nổi bật như nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao.     ,

Về các phân khúc bất động sản, VARS đánh giá, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ; đất nền một số khu vực “nóng thật”, một số khu vực có dấu hiệu “thổi nhiệt”; sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp ngày càng được khẳng định, xuất hiện nhiều doanh nghiệp có tiềm lực muốn “lấn sân”.

Cụ thể, quý II nguồn cung Nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới - gấp 3 lần quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể, phần “chênh" giữa quan tâm, xem xét và mua bất động sản được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua bất động sản tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn,...​

Điều này giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ. Trong đó, 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công. Gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023. Riêng quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý 1, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

Về giá bán, sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý I, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý II đã có phần bình ổn hơn. Mức bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn.

Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP.HCM. Tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2. So với kỳ gốc (Q2/2019), giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP.HCM.

Thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng về giá thấp hơn so với hai thị trường Bắc, Nam. Tuy nhiên, trong quý II/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư Đà Nẵng cho thấy mức tăng trưởng giá bán bình quân cao hơn TP.HCM.

Số liệu của CBRE Việt Nam cũng cho biết, trong quý II/2024, tại Hà Nội số căn hộ bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức của cả năm 2023. Hơn 10.000 căn giao dịch thành công, gấp 5 lần số căn bán được ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái. Hầu hết các dự án bung thị trường đều bán hết 80-90% rổ hàng.

Trong khi tại TP.HCM dù “lép vế” hơn về cả nguồn cung lẫn giao dịch nhưng số căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm đạt 80% so với cùng kì cũng là điều đáng nói. Đà phục hồi nằm ở hầu hết các phân khúc từ trung cấp đến hạng sang. Đi cùng với đó, giá sơ cấp và thứ cấp bắt đầu nhích nhẹ ở các dự án. Bức tranh bất động sản vì thế được kì vọng chuyển sang tông sáng kể từ cuối năm 2024 trở đi.

Hay, số liệu thống kê mới đây về nguồn cung và lượng tiêu thụ bất động sản của DKRA Group cũng thể hiện đà hồi phục của thị trường sau chuỗi ngày im ắng.

Như vậy, bức tranh chung của thị trường địa ốc đang dần tốt lên sau hơn 1 năm “đứt gãy” thanh khoản. Cùng với động lực của chính sách thông thoáng, hứa hẹn một chu kì tươi sáng hơn.

Nhiều kỳ vọng sau khi bộ 3 luật được thông qua

VARS cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang duy trì, chờ đợi những “nút thắt” được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại.

Dự báo về tình hình hình thị trường thời gian tới, VARS cho hay, thi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu "rục rịch" chuyển động, các doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước; các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn với việc ra hàng; nhà đầu tư có niềm tin trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới;… ​

Đánh giá về các tác động của các bộ Luật liên quan tới bất động sản trong thời gian tới, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ Luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường. Bởi lẽ các bộ Luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc này. Trên thực tế, nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo Luật vừa được thông qua, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.​

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, nhận định, việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực chính thức của ba bộ Luật trên 5 tháng so với quy định sẽ góp phần tích cực tới thị trường bất động sản. Điều này giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thực hiện Đề án nhà ở xã hội. Từ đó, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Đòn bẩy chính sách không phải "chiếc đũa thần" cho bất động sản

Mặc dù đặt kỳ vọng vào các luật liên quan đến bất động sản, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, chính sách là đòn bẩy, là bệ đỡ không phải là “chiếc đũa thần nhiệm màu” cho bất động sản.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, để có thể phát huy triệt để tinh thần của các Luật luật và nhanh chóng áp dụng vào thực tiễn, Chính phủ sẽ cần ban hành thêm những Thông tư, Nghị định hướng dẫn triển khai một cách chi tiết. Cần tránh tình trạng luật chờ nghị định, nghị định chờ thông tư vẫn thường gặp mỗi khi một bộ Luật mới được thông qua.

Theo ông Thắng, không thể phủ nhận những điểm mới của Luật tác động tích cực đến bất động sản, song còn nhiều vấn đề cần phải giải quyết thông qua công tác soạn thảo cũng như ban hành các văn bản hướng dẫn luật.

Đơn cử như theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc giá thị trường. Theo đó khoản tiền sử dụng đất phải nộp của doanh nghiệp có thể sẽ bị đội lên cao. Từ đó, bào mòn hiệu quả dự án, gia tăng rủi ro cho doanh nghiệp cũng như ảnh hưởng tiến độ triển khai dự án. Vì thế, các văn bản hướng dẫn luật cần tìm ra được một tiếng nói chung, một giải pháp trung hòa đảm bảo tính trung thực, khách quan và hòa lợi ích giữa các bên tham gia thị trường.

Cùng với đó, nếu chỉ vin vào Luật mới có hiệu lực để tăng giá bất động sản “vô tội vạ” là điều mà thị trường không mong muốn. Theo ông Thắng, việc tăng giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều biến số khác của thị trường như tình hình vĩ mô nền kinh tế, lãi suất, tỷ giá,…

“Tôi nghĩ, các bộ Luật, chính sách cần có đủ độ ngấm kể từ thời điểm có hiệu lực. Vì vậy, trong ngắn hạn thị trường sẽ chưa có nhiều chuyển biến rõ nét”, ông Thắng nhấn mạnh.

Còn PGS. TS Trần Đình Thiên, để thị trường bất động sản Việt Nam thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần một chữ “thông” trong đó đặc biệt cần thiết phải “thông cầu, thông cung”- để cung và cầu bất động sản bị tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau, thị trường mới “đổi sắc”. Trong đó, có mấy việc cần phải làm, cấp bách đúng nghĩa.​

Thứ nhất, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường.​

Thứ hai, thông các nguồn lực và có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.​

Thứ ba, xem xét các giải pháp cải thiện mức lương tối thiểu để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó cầu cũng tăng lên.​

Thứ tư, tiếp tục thực hiện các giải pháp thu hút dòng đầu tư để duy trì và thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng.

Quan trọng nhất, cần lưu ý các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường. Khơi thông vốn cho thị trường bất động sản chính là khâu trọng yếu đó.​

Còn theo ý kiến của TS. Cấn Văn Lực, cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm bảo các quy định này sớm đi vào thực tế, có như vậy việc đẩy sớm thời gian có hiệu lực của các bộ luật mới thực sự có ý nghĩa.; sớm có giải pháp phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm giảm áp lực về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; sớm có giải pháp phát triển nhà ở xã hội như chỉ đạo của Ban Bí thư; sớm bắt tay xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin để đảm bảo có đủ căn cứ định giá đất và các hoạt động liên quan khác.​.​.

Mới đây, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng định, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn chi tiết sẽ được ban hành song song với thời điểm Luật đất đai có hiệu lực từ 1/8/2024. Trong khi hai Luật còn lại là Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở vẫn chưa “hẹn” thời gian ban hành hướng dẫn Thông tư, Nghị định. Điều này cho thấy, tính thực thi của các Luật cần chờ thêm thời gian.

Để thấy, sự lo ngại về quá trình thực thi Luật và một số điểm chưa thông suốt là điều mà nhiều người trong cuộc vẫn đặt vấn đề. Đơn cử như vấn đề giao đất, đấu thầu đấu giá, và tính giá đất chưa được khơi thông hoàn toàn. Các dự án vướng mắc về cơ chế cũng đặt ra câu hỏi liệu các quy định mới có giải quyết được các dự án đang tồn tại hay chỉ áp dụng cho các dự án mới.

Doanh nghiệp cũng lo lắng việc phải trả tiền đất hằng năm. Đơn cử như các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không tính được chuỗi chu kỳ kinh doanh mà chờ tính hằng năm, điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Hầu hết người trong cuộc đều kì vọng Chính phủ cần đẩy nhanh việc hoàn thành các nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường. Các cơ quan soạn thảo Luật cần hoàn thiện pháp lý với quy trình, thủ tục tinh giản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể hoạt động trên thị trường tiếp cận.

Đồng thời, để thị trường bất động sản thực sự ổn định và phát triển trở lại cần “thông cầu, thông cung”. Đi cùng với đó, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm. Các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ. Nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường. Ngoài ra, Chính phủ cần có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp lẫn khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.

Như vậy, ở giai đoạn này, cả thị trường bất động sản vẫn chờ những quyết sách, văn bản hướng dẫn Luật đủ sát thực nhằm giải quyết hài hòa cho các chủ thể thị trường. Nếu các Luật mới chưa phải là “chiếc đũa thần” thì ít ra phải là bệ đỡ vững chắc, thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi để các bên tham gia thị trường một cách đồng thuận; hướng đến một môi trường đầu tư kinh doanh bền vững.

H.A