Chung cư 50 năm hết hạn sử dụng, người mua nhà có được bù tiền nếu phải di dời?

Theo dõi KTMT trên

Tranh cãi hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50-70 năm

Nỗi lo mua chung cư 50 năm, không phải đến hiện tại, thời hạn sử dụng chung cư chỉ 50-70 năm mới dấy lên sự quan tâm của dư luận khi mới đây, trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đề xuất phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình đề cập tới.

Được biết, vấn đề sở hữu chung cư bao nhiêu năm trước đó cũng đã từng gây tranh cãi. Nhiều chuyên gia cho rằng, quy định sở hữu chung cư cần có khoảng thời gian nhất định khi thực tế, những khu nhà chung cư cũ đã xuống cấp trầm trọng đang gặp khó khăn trong vấn đề xử lý. Vô tình, những khu nhà ổ chuột hình thành ngay tại các thành phố lớn.

Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ về vấn đề này thẳng thắn chỉ ra, nhiều chung cư cũ xuống cấp tại khu vực điển hình như Thành Công, Nguyễn Công Trứ, nhưng vấn đề cải tạo không hề dễ dàng vì người dân không chấp nhận mức đền bù đưa ra.

Người dân quen với cách tư duy nhà nhà chung cư sở hữu vô thời hạn, để đời đời cho con cháu, hay khi đập đi xây lại họ sẽ được đền bù rất cao, GS. Võ cho biết.

Đồng thời, GS. Võ nhận xét, công trình đã hết niên hạn sử dụng chỉ nên phá đi xây lại chứ không thể sửa chữa được. Đúng là tâm lý người dân có thể hoang mang, nhưng nếu để họ sử dụng vĩnh viễn căn hộ, chúng ta sẽ lại rơi vào tình trạng những khu nhà tập thể xưa cũ xập xệ mà thôi.

Cũng theo ông Võ, hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50-70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình.

TS.KTS Tô Kiên công tác tại tập đoàn Eight Japan Engineering Consultants (EJEC) tại Tokyo (Nhật Bản) trong khi đó từng đặt ra câu hỏi: "Chung cư tới bao nhiêu tuổi thì cần "thanh lý"?

Câu trả lời liên quan tới tốc độ và ngưỡng xuống cấp được cho là cần thanh lý, những điều được nhìn nhận khác nhau ở các nước. Ở các nước phát triển, nhu cầu tái sinh đô thị cao hơn so với phát triển mới. Việc xây lại hay cải tạo chỉnh trang các chung cư cũ góp phần vào công cuộc tái sinh đô thị đó, TS.KTS Tô Kiên cho biết.

Thí dụ, Nhật nổi tiếng về chất lượng, độ bền sản phẩm và giữ gìn mọi thứ vô cùng cẩn thận trong đó có nhà cửa. Vì thế các chung cư của họ xuống cấp rất chậm. Chưa kể, công trình được bảo trì định kỳ tốt nên tốc độ xuống cấp còn chậm nữa. Do vậy, lý do chính để chung cư cũ ở Nhật cần thanh lý không hẳn là xuống cấp mà do "lỗi mốt". Thông thường, chung cư hết niên hạn khi đạt 50 năm, cần đập đi xây lại. Con số này là hợp lý vì sau ngần ấy thập niên, bối cảnh, nhu cầu và lối sống sẽ rất khác đi.

Khi chung cư hết hạn sử dụng và bài toán di dời

"Nếu như hết hạn sử dụng chung cư thì người mua nhà sẽ mất trắng toàn bộ số tiền cả bạc tỷ?" Đó là nỗi lo của rất nhiều người khi lựa chọn mua chung cư để ở. Thực tế, vấn đề di dời sau khi chung cư hết hạn sử dụng chưa có những hướng đi và giải pháp. Đơn cử như tại Việt Nam, việc xử lý đền bù giữa chủ đầu tư và người dân trong khu chung cư đã xuống cấp chưa tìm được sự đồng thuận. Hay như vấn đề khi người dân chuyển sang khu tái định cư, họ đối mặt với chất lượng dịch vụ kém.

Một số chuyên gia kiến nghị, nếu như hết thời gian sử dụng 50-70 năm nhà nước cần cấp cho người dân quyền sử dụng căn hộ khác, dựa trên giá trị căn hộ tại thời điểm đó. Người dân đóng thêm chi phí. Nhưng vấn đề lại xảy ra, đó là khó xác định được giá trị sử dụng của căn hộ đã qua sử dụng để đạt được sự đồng thuận của người bán và cơ quan quản lý.

Kinh nghiệm trên thế giới, đó là sự khác biệt về việc di dời tái định cư. Vị chuyên này cho rằng, tại nhiều nước phát triển, tỷ lệ đi thuê nhà là tương đối cao. Lý do có nhiều, trong đó có việc chuyển vùng làm việc, không đủ khả năng tài chính để mua, và nhất là không có nếp nghĩ truyền thống là cần phải sở hữu nhà mới là "an cư lạc nghiệp", là "có mảnh đất cắm dùi" như ở ta, KTS.TS Kiên chia sẻ.

Vì vậy, họ có nhu cầu nhanh thì thuê 2-3 năm, lâu thì 5-7 năm, nên nếu có chuyện chung cư phải xây lại thì xác suất rơi vào người thuê không cao. Hơn nữa, trong hợp đồng thường có điều khoản là trong trường hợp đó họ buộc phải dời đi nhưng có đền bù tài chính.

Đồng thời mua nhà, hợp đồng thường có điều khoản khi nhà hết niên hạn, họ phải chấp nhận đập đi xây lại với các điều kiện đền bù phù hợp thị trường lúc đó, không có quyền phủ quyết. Tóm lại, chỉ có pháp luật chặt chẽ nghiêm minh và ý thức, đạo đức con người tốt mới có thể giải quyết tận gốc vấn đề trong mối đồng thuận chung.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ, trên thế giới, nhiều nước đã có quy định về nội dung này. Có quốc gia quy định thời gian sở hữu chung cư 40 năm, có nơi 70 năm, có nước là 100 năm.

Mặt khắc, ở Việt Nam, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đang có nhiều ý kiến khác nhau. Vấn đề này cũng liên quan đến Luật Đất đai có quy định thời hạn sử dụng đất cho nhà chung cư. Đây là những nội dung còn phải được nghiên cứu thêm.

Hiện đối với những căn nhà sở hữu tư nhân có dấu hiệu xuống cấp, bị nghiêng và có nguy cơ đổ sụp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ sở hữu khắc phục.

Cùng với đó, với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc yêu cầu khắc phục sẽ rất phức tạp, khó khăn. Xuất phát từ thực tế đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất cấp sở hữu cho chung cư có thời hạn nhất định.

Có thể nói, quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ cần căn cứ vào nhiều tiêu chí để đảm bảo quyền lợi của người dân theo từng nhu cầu sử dụng gắn với các pháp luật khác về đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế…, ông Khởi phân tích.

Bùi Hằng