Thứ sáu, 29/03/2024 16:07 (GMT+7)
Thứ ba, 10/05/2022 07:30 (GMT+7)

Bất động sản đang gặp một số thách thức trong việc thu hút nguồn vốn

Theo dõi KTMT trên

Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Tuy nhiên, nếu tiếp tục dựa lưng vào hai nguồn vốn này như hiện nay thì sự phát triển của thị trường sẽ gặp những bất ổn.

Cần khơi thông dòng vốn cho thị trường

Liên tiếp những thông điệp của các cơ quan quản lý liên quan đến việc siết tín dụng và chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu trong thời gian vừa qua khiến thị trường bất động sản “nóng lên” sau một thời gian trầm lắng do ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng báo hiệu những khó khăn sắp tới mà ngành bất động sản phải đối mặt, trong đó có bài toán huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc.

Mới đây, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay chỉ chiếm khoảng 12% tổng dư nợ tín dụng của Việt Nam. Nguồn cung cấp vốn chủ yếu vẫn là các ngân hàng. Gánh nặng cung cấp vốn cho nền kinh tế vẫn đè nặng lên vai các ngân hàng trong khi hoạt động tín dụng của các ngân hàng vẫn tiếp tục bị hạn chế.

Bất động sản đang gặp một số thách thức trong việc thu hút nguồn vốn - Ảnh 1
Ảnh minh họa.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, để khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản thì điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu để tạo niềm tin cho giới đầu tư. Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư.

Ttrường trái phiếu Việt Nam cũng cần sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư, tổ chức. Bên cạnh ngân hàng, là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, các hãng bảo hiểm và công ty tài chính.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hoá các món vay bất động sản của ngân hàng. Việc này sẽ giúp thị trường bất động sản thu hút được những dòng vốn lớn và dài hạn từ những định chế tài chính như hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính quốc tế.

“Nếu thị trường bất động sản tiếp tục dựa lưng vào ngân hàng và thị trường trái phiếu như hiện nay thì tôi e rằng sự phát triển của thị trường sẽ tiếp tục gặp những bất ổn”, vị này đánh giá.

Đề xuất bắt buộc phải xếp hạng tín nhiệm

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, ở Việt Nam, nhà đầu tư thường không sử dụng công cụ xếp hạng tín nhiệm, họ tự thẩm định và phần lớn là dựa vào uy tín của doanh nghiệp phát hành, sự hấp dẫn của lãi xuất thường lên gấp đôi gấp ba so với lãi xuất khuấy động của ngân hàng.

Bài học mà Việt Nam học hỏi được từ các thị trường phát triển lâu đời là Luật pháp chặt chẽ; khả năng quản lý cao và có trách nhiệm của các cơ quan quản lý; sự hiểu biết và tính tuân thủ pháp luật của các thành viên tham gia thị trường; vai trò của hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, hiện nay có rất nhiều các doanh nghiệp đưa tài sản của mình đi đảm bảo để thế chấp vay vốn. Nhưng thực tế chưa có một công cụ nào để khẳng định, đảm bảo những tài sản thế chấp ấy là đúng với những gì doanh nghiệp nói,… Và do đó không thể quản lý nổi việc các doanh nghiệp đi đảm bảo tài sản để vay vốn hay phát hành trái phiếu.

Liên quan đến việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, theo ông Nghĩa, trước đây, việc này không thuộc Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước quản lý. Đây là chuyện đương nhiên.

“Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là chúng ta vẫn cần quản lý và phải trả lời được quản lý bằng cách nào? Phương pháp hiện tại đang là Nhà nước yêu cầu doanh nghiệp báo cáo tài chính. Điều này là cũng không hợp lý kể cả với công ty phát hành và không phát hành.

Trái phiếu riêng lẻ là dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Và như vậy, rất nhiều người muốn trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp. Điều này là bình thường và không có gì phải lo ngại, vì người ta thích rủi ro và chịu được rủi ro thì cứ để người ta làm”, vị này nói.

TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích thêm, trong dự thảo sửa đổi Nghị định 153, việc xếp hạng các doanh nghiệp được ghi là “xếp hạng nếu có”. Như vậy là Nhà nước đang coi nhẹ việc xếp hạng, trong khi đó việc phát hành trái phiếu riêng lẻ thì việc xếp hạng các doanh nghiệp là rất quan trọng. Và điều này ở các nước trên thế giới cũng rất được coi trọng.

Theo vị chuyên gia này, nguồn vốn trung và dài hạn của các ngân hàng cũng chỉ bằng vốn trái phiếu của doanh nghiệp hiện nay trên thị trường với mức trên 20%. “Nói để thấy, thị trường trái phiếu rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung. Chúng ta phải tìm cách, nhấn mạnh việc xếp hạng tín nhiệm. Phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

4 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 15% so với cùng kỳ năm trước và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 22%.

Nhóm bất động sản đang dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng là 28.856 tỷ đồng, chiếm 37,35%. Kỳ hạn từ 1 đến 3 năm chiếm phần lớn giá trị phát hành trong nhóm này với 21.559 tỷ đồng, tương đương 74,71%.

Nhóm ngân hàng đứng ở vị trí thứ hai với 24.393 tỷ đồng, chiếm 31,57% tổng giá trị phát hành. Kỳ hạn phát hành bình quân của các ngân hàng thương mại là 4,03 năm, lãi suất phát hành thường đường thả nổi theo lãi suất tiết kiệm của các ngân hàng quốc doanh.

Trong nhóm này, ngân hàng MBBank phát hành nhiều nhất với 4.600 tỷ đồng, theo sau là ngân hàng VIB với 3.948 tỷ đồng.

Riêng trong tháng 4, nhóm ngân hàng đứng đầu về giá trị huy động trái phiếu khi chiếm gần 91%, trong khi nhóm bất động sản không xuất hiện thương vụ huy động nào sau vụ việc của Tân Hoàng Minh.

Quỳnh Anh

Bạn đang đọc bài viết Bất động sản đang gặp một số thách thức trong việc thu hút nguồn vốn. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0917 681 188 Hoặc email: [email protected]

Cùng chuyên mục

Tin mới

GDP quý I/2024 tăng 5,66%
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý I/2024 ước tính tăng 5,66% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn tốc độ tăng của quý I các năm 2020-2023.