Bất động sản chưa ấm, dòng tiền đã nóng: Điều gì đang diễn ra?
Dòng vốn đang có dấu hiệu quay lại bất động sản, nhưng thanh khoản thị trường vẫn chưa thực sự hồi phục do tín dụng bị kiểm soát chặt. Sự lệch pha này đặt ra câu hỏi về tính bền vững của chu kỳ mới.
Làn sóng doanh nghiệp ngoài ngành quay lại hoặc gia nhập lĩnh vực bất động sản đang trở nên rõ nét, trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu “ấm lên” sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không nằm ở quy mô dòng vốn, mà ở thời điểm: vốn đang quay lại khi thanh khoản thị trường vẫn chưa thực sự phục hồi.
Sức hút của bất động sản vẫn đến từ khả năng tạo lợi nhuận cao trong quá khứ. Theo nhà quan sát thị trường Trần Trung Đức, trong giai đoạn cao điểm, một dự án quy mô khoảng 100 ha triển khai trong 3 năm có thể mang lại trên 2.000 tỷ đồng lợi nhuận, tương đương mức sinh lời “1 vốn 4 lời”. Đây là mức lợi nhuận vượt trội so với nhiều ngành sản xuất, đủ để bất động sản luôn nằm trong “tầm ngắm” của các doanh nghiệp khi đạt đến quy mô nhất định.
Chính kỳ vọng này đang kéo nhiều doanh nghiệp “tay ngang” quay trở lại. Từ Kido trong ngành thực phẩm, Hoa Sen trong lĩnh vực thép đến các doanh nghiệp dược như Imexpharm hay vật liệu như Tôn Đông Á, đều đã có động thái mở rộng sang bất động sản, từ hợp tác phát triển dự án đến thành lập pháp nhân riêng. Điểm chung của các doanh nghiệp này là tận dụng dòng tiền sẵn có hoặc quỹ đất tích lũy, thay vì xuất phát từ năng lực phát triển dự án chuyên sâu.
Tuy nhiên, sự trở lại của dòng vốn này diễn ra trong bối cảnh khác biệt đáng kể so với chu kỳ trước. Theo Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 được định hướng quanh mức 15%, thấp hơn giai đoạn trước, trong đó tín dụng bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà đều bị hạn chế, kéo theo thanh khoản thị trường chưa thể phục hồi mạnh.
Ở góc độ thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng sự tham gia của các doanh nghiệp ngoài ngành có thể giúp bổ sung nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung cấp. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng phần lớn các kế hoạch hiện nay vẫn ở giai đoạn chuẩn bị, chưa thể chuyển hóa ngay thành nguồn cung thực tế trong ngắn hạn.
Điều này tạo ra một nghịch lý đáng chú ý: dòng vốn đang có xu hướng quay lại bất động sản, nhưng sức cầu và thanh khoản vẫn chưa theo kịp. Nói cách khác, vốn đang “đi trước” chu kỳ thị trường.
Ở cấp độ vĩ mô, đây là tín hiệu cần được theo dõi. Theo quy luật thông thường, khi bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh, dòng vốn sẽ có xu hướng dịch chuyển sang sản xuất, công nghệ và các lĩnh vực tạo ra năng suất dài hạn. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy bất động sản vẫn là điểm đến ưu tiên, phản ánh cấu trúc lợi nhuận của nền kinh tế chưa có nhiều thay đổi.
Rủi ro không chỉ nằm ở thị trường, mà còn ở chính các doanh nghiệp tham gia. Bất động sản là lĩnh vực có chu kỳ dài, thường kéo dài 10–20 năm, trong khi nhiều doanh nghiệp ngoài ngành quen với vòng quay vốn ngắn hơn nhiều. Nếu sử dụng vốn vay ngắn hạn để tài trợ dự án dài hạn, áp lực thanh khoản sẽ nhanh chóng xuất hiện khi thị trường chững lại.
Bài học trong quá khứ vẫn còn nguyên giá trị. Các trường hợp như Hùng Vương hay Mai Linh từng mở rộng sang bất động sản trong giai đoạn thuận lợi, nhưng gặp khó khi dòng tiền bị “chôn” trong dự án, trong khi nghĩa vụ nợ vẫn đến hạn. Điểm chung là sự lệch pha giữa chiến lược đầu tư và cấu trúc tài chính.
Theo TS Đinh Thế Hiển, để thành công trong bất động sản, doanh nghiệp cần đáp ứng ba yếu tố cốt lõi: quỹ đất phù hợp, năng lực tài chính dài hạn và pháp lý hoàn chỉnh. Trong đó, yếu tố tài chính là rào cản lớn nhất trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát và chi phí vốn duy trì ở mức cao.
Quan trọng hơn, môi trường kinh doanh hiện nay đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây lợi nhuận đến từ chênh lệch lớn giữa giá đền bù và giá bán, thì hiện tại bảng giá đất được điều chỉnh sát thị trường hơn, chi phí phát triển dự án tăng cao, khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp. Điều này đồng nghĩa với việc bất động sản không còn là “cuộc chơi dễ thắng” như trước.
Trong bối cảnh đó, làn sóng doanh nghiệp “tay ngang” quay lại địa ốc cần được nhìn nhận thận trọng. Nếu được chuẩn bị bài bản, đây có thể là chiến lược đa dạng hóa hợp lý. Nhưng nếu chỉ dựa trên kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, việc “lấn sân” có thể trở thành gánh nặng tài chính, thậm chí kéo theo rủi ro lan rộng. Dòng vốn đang quay lại bất động sản, nhưng thị trường chưa thực sự theo kịp. Khoảng cách này, nếu kéo dài, có thể trở thành điểm rủi ro lớn nhất của chu kỳ mới.
