ACBS: Luật Đất đai sửa đổi có thể tạo lợi thế lớn cho doanh nghiệp mạnh vốn

Theo dõi KTMT trên

Theo dự thảo lần 1 đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, khoảng 65 điều của Luật Đất đai 2024 dự kiến được sửa đổi. Nếu được Quốc hội thông qua vào quý IV/2026, luật mới sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3/2027.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là hệ thống quy hoạch sử dụng đất được đề xuất giảm từ 3 cấp xuống còn 2 cấp, gồm cấp tỉnh và cấp phường/xã. Theo ACBS, việc tinh gọn này có thể giúp đẩy nhanh quá trình phê duyệt quy hoạch, tăng tính phân cấp và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục cho các dự án bất động sản.

Ở khâu giải phóng mặt bằng, dự thảo bổ sung thêm 4 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, trong đó có dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích hoặc trên 75% người sử dụng đất. Đồng thời, thời gian gửi thông báo thu hồi đất đối với đất nông nghiệp được rút từ 90 ngày xuống còn 60 ngày, còn đất phi nông nghiệp giảm từ 180 ngày xuống 120 ngày.

Thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng được đề xuất giảm từ 30 ngày xuống 20 ngày sau khi phương án được phê duyệt. Theo ACBS, đây là thay đổi có thể tác động trực tiếp tới tiến độ triển khai dự án khi nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn mắc kẹt ở khâu đền bù và giải phóng mặt bằng.

Dự thảo cũng đưa ra cơ chế cập nhật hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm vào ngày 1/1 thay vì neo cứng trong thời gian dài như trước. ACBS cho rằng quy định này giúp giá bồi thường sát hơn với thị trường và minh bạch hơn cho người dân, nhưng đồng thời cũng có thể khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp địa ốc gia tăng đáng kể.

Đáng chú ý, với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, dự thảo quy định doanh nghiệp phải nộp từ 30-100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Đây được xem là bước đi nhằm minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính đất đai, song cũng khiến áp lực vốn đối với các chủ đầu tư tăng mạnh hơn.

Theo ACBS, nhóm doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính mạnh, có quỹ đất lớn hoặc đang triển khai các dự án còn vướng giải phóng mặt bằng có thể hưởng lợi rõ nét hơn nếu luật sửa đổi được thông qua. Một số doanh nghiệp được nhắc tới gồm VHM, KDH và VPI.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc thiếu năng lực triển khai dự án có thể đối mặt áp lực lớn hơn khi chi phí đất, chi phí bồi thường và nghĩa vụ tài chính được đưa về sát giá thị trường. Theo giới phân tích, quá trình sửa đổi Luật Đất đai lần này có thể tạo ra sự phân hóa mạnh hơn trong ngành địa ốc, khi lợi thế sẽ nghiêng nhiều hơn về các doanh nghiệp có dòng tiền mạnh và khả năng triển khai dự án thực tế.