VARS: Môi giới không thể “tạo sóng” hay “lũng đoạn” thị trường bất động sản

Theo dõi KTMT trên

Môi giới chỉ đóng vai trò trong việc kết nối Cung – Cầu

Thời gian gần đây, dư luận đang xôn xao thông tin liên quan đến việc cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường.

Để làm rõ vấn đề này, chiều ngày 31/10, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức họp báo với chủ đề “Thực hư chuyện môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”.

Tại buổi họp báo, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS khẳng định, môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính khiến bất động sản bị đẩy giá trong thời gian qua.

Theo ông Đính, môi giới bất động sản chỉ đóng vai trò trong việc kết nối Cung – Cầu trên thị trường bất động sản, giúp kết nối giữa chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản - (Bên Cung) và khách hàng/nhà đầu tư (Bên Cầu) trong giao dịch mua, bán, thuê cho thuê bất động sản.

Hàng năm, lực lượng này giúp thị trường bất động sản kết nối thành công hàng trăm ngàn sản phẩm với giá trị giao dịch ước đạt hàng triệu tỷ đồng. Không chỉ góp phần đẩy nhanh tốc độ giao dịch, lực lượng này còn đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối, phản ánh thông tin giữa hai chiều cung- cầu, nhằm nâng cao chất lượng, sự đa dạng và tính phù hợp của các sản phẩm bất động sản. Từ đó, thúc đẩy thị trường phát triển một cách bền vững.

Không chỉ vậy, môi giới bất động sản còn đóng vai trò kết nối các thị trường với nhau, từ thị trường vùng này với vùng khác, liên vùng, thị trường trong nước với quốc tế và ngược lại; thị trường bất động sán với thị trường xây dựng, thị trường vốn, thị trường tài chính,…Qua đó, góp phần quan trọng vào công cuộc phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung.

Chủ tịch VARS cho rằng, những hành lang pháp lý mới như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 cho hiệu lực đã góp phần giúp hành lang pháp lý liên quan đến thị trường Bất động sản trở lên hoàn thiện hơn. Trong đó, có các quy định tương đối chặt chẽ đối với hoạt động môi giới bất động sản.

Theo đó, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc, muốn hành nghề môi giới bất động sản, các cá nhân phải trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng. Được kiểm chứng bởi “chứng chỉ hành nghề” thông qua các kỳ thi sát hạch.

Như vậy, giống như các ngành nghề khác như bác sỹ, giáo viên, luật sư…môi giới bất động sản cũng đòi hỏi trình độ và năng lực đủ để có thể hành nghề một cách nghiêm túc, chuyên nghiệp.

Ngoài ra, để đảm bảo việc kiểm soát hoạt động của các các nhân làm nghề, luật mới cũng quy định, không cho phép việc các cá nhân hành nghề tự do, mà phải gắn với một doanh nghiệp nhất định. Quy định này giúp việc theo dõi, quan lý, kiểm tra và giám sát hoạt động của các cá nhân môi giới bất động sản được chặt chẽ và sát sao hơn.

Với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, luật cũng quy định rất chặt chẽ, yêu cầu phải: Có quy chế hoạt động; Có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; Có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề; Trước khi hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản, phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để đăng tải thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Không chỉ vậy, luật cũng quy định rất rõ về các biện pháp xử phạt đối với các nhân, doanh nghiệp hoạt động môi giới không đạt chuẩn, cung cấp thông tin sai lệnh, thiếu chính xác, gây ảnh hưởng tới khách hàng/nhà đầu tư…

Như vậỵ, theo VARS, nghề môi giới bất động sản ngày càng được quan tâm, chú trọng. Vai trò, mức độ ảnh hưởng của nghề cũng được nhìn nhận, đánh giá đúng hơn. Vì vậy các quy định cũng dần chặt chẽ hơn và được luật hóa để đảm bảo tính công khai, minh bạch của hoạt động môi giới. Từ đó, góp phần phát triển thị trường một cách ổn định, bền vững.

Môi giới không quyết định được giá bất động sản

VARS khẳng định, quyết định giá bán sản phẩm  là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án bất động sản. Môi giới bất động sản không được phép tham gia bất cứ “công đoạn” nào liên quan đến việc định giá bất động sản. Chỉ khi bảng hàng được công bố, lúc đó môi giới bất động sản mới được biết giá bán bất động sản để tư vấn cho khách hàng/nhà đầu tư.

VARS cũng cho biết, nghề môi giới bất động sản hiện nay không chỉ giữ vai trò là “kênh phân phối”, mặt khác nhiều sàn giao dịch còn được chủ đầu tư tin tưởng nhờ tư vấn một số nội dung liên quan đến chiến lược bán hàng, giá bán bất động sản... Tuy nhiên, một thực tế mà hầu như sàn giao dịch nào cũng gặp phải là mức giá bán các sàn đề xuất đều bị chủ đầu tư “chê thấp”.

Bởi lẽ, chủ đầu tư lúc nào cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường có tâm lý sợ các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ “đẩy hàng”. Vì thực tế, để có thể tiếp cận với khách hàng/nhà đầu tư, sàn giao dịch/môi giới bất động sản cũng phải bỏ ra rất nhiều chi phí chạy PR, Marketing. Nếu giá bán bất động sản quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm sẽ bị giảm sút, khả năng chốt khách sẽ khó khăn hơn.

Như vậy, theo VARS, hơn ai hết, sàn giao dịch/môi giới bất động sản chính là người mong muốn giá bán bất động sản được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng. Bởi lẽ, môi giới “sống dựa vào hoa hồng”. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “deal to” mà luôn trong tình trạng “hên xui”.

VARS cho rằng, nguyên nhân giá bất động sản tăng nóng thời gian qua là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao. Cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại. Theo thời gian, mức độ nén càng cao. Khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung. Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt. Cũng chính bởi vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là “tiêu sản” cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ.

Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức “cao cấp”, khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.

VARS thừa nhận, trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung- cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch. Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính.

Theo VARS, hành vi của nhóm nay là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch.

VARS khẳng định những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản. Bởi môi giới bất động sản làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”.

H.A