Từ lô đất trúng đấu giá 24.500 tỉ đồng ở Thủ Thiêm, làm sao có lãi?

Theo dõi KTMT trên

Cuộc đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12 vừa qua kết quả nhanh chóng gây xôn xao thị trường BĐS với giá trúng đấu giá quá lớn. TP.HCM thu về 37.346 tỉ đồng cho ngân sách, gấp hơn 7 lần giá khởi điểm. Đặc biệt, lô đất 3-12 với diện tích 10.015 m2 đã thuộc về Tập đoàn Tân Hoàng Minh với mức giá cao bất ngờ 24.500 tỉ đồng.

Chưa kể đến nguồn tiền tương đương với vốn điều lệ của một ngân hàng tầm trung, nhiều chủ đầu tư BĐS lớn trên thị trường đặt câu hỏi về phương án phát triển và đầu tư đối với lô đất này của doanh nghiệp BĐS đến từ phía Bắc.

Ở Thủ Thiêm sẽ có căn hộ giá 500 triệu đồng/m2?

Một lãnh đạo một tập đoàn đang phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM, ông T., đã dùng từ "choáng váng" với mức giá đấu thành công 4 lô đất tại Thủ Thiêm ngày 10/12.

Ông T. nói: “Chúng tôi cũng là một trong những đơn vị đăng ký tham gia đấu giá. Ban đầu, mức giá mà công ty dự tính cao lắm chỉ đến 200 triệu đồng/m2, nhưng kết quả giá chốt gấp 6-7 lần. Thực sự, tôi không hiểu các đơn vị trúng đấu giá sẽ phát triển kiểu gì để có lãi khi giá đất đã quá cao như vậy”.

Lô 3-12 có diện tích hơn 10.000 m2 được chốt giá 24.500 tỉ đồng, tức là trung bình 2,45 tỉ đồng/m2 đất. Dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Như vậy, giá mỗi căn hộ khoảng 42,9 tỉ đồng, tương đương khoảng 340 triệu đồng/m2 với tỉ lệ xây 80% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

Phân tích về tính hiệu quả của lô đất này, ông T. cho rằng, với mức chi phí gần 400 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm chi phí xây dựng, cảnh quan, thương hiệu quản lý), chủ đầu tư bắt buộc phải bán sản phẩm hoàn thiện tối thiểu ở mức 500 triệu đồng/m2.

Vị này nhận định: “Mức giá bán này rất thách thức, bởi thị trường căn hộ cao cấp năm sau còn khó khăn. Chưa kể, giá căn hộ ở khu vực trung tâm Quận 1 còn không tới mức này, trong khi giá mặt bằng chung của các dự án cận kề ngay tại Thủ Thiêm hiện cũng chỉ dao động trên dưới 100 triệu đồng/m2. Tôi nghĩ, bài toán có lãi cho các đơn vị trúng đấu giá đợt này phải vài năm nữa, thậm chí tới 10 năm, khi mà toàn bộ Thủ Thiêm đã phát triển đồng bộ”.

Một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS có tiếng khác ở TP.HCM cho biết có ý định tham gia đợt đấu giá này, nhưng cuối cùng đã rút lui.

Ông T cho biết thêm: “4 lô đất liền kề này khá hấp dẫn về địa thế, nhưng tôi nhận thấy điều bất lợi là nhiều đơn vị trúng đấu giá với mức giá chênh lệch, sau này mỗi ông lại tung ra mức giá bán sản phẩm khác nhau, dẫn đến khó kiểm soát mặt bằng chung về giá ngay tại khu vực này. Do đó, nếu đã quyết tâm làm, thì phải gom hết 4 lô này. Chưa kể, trúng được lô diện tích lớn còn dễ làm, chứ mấy lô diện tích nhỏ, hệ số xây dựng thấp, mà giá đấu quá cao như vậy làm sao có lời”.

Lo lắngsốt đất ảo

Điều mà nhiều doanh nghiệp phát triển BĐS tỏ ra lo lắng ở đây là sau khi kết thúc buổi đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm, mức giá trúng đấu quá cao này sẽ kéo theo một đợt giá đất tăng mạnh trong tương lai gần, khiến họ khó mua được quỹ đất để phát triển dự án.

Ở phiên đấu giá lô đất 3-12 vừa qua, có 15 đơn vị tham gia đấu giá với những cái tên quen thuộc như Capitaland, BĐS Hà An, Quốc Lộc Phát, Phát Đạt.

Tuy vậy, các nhà đầu tư này đều nhanh chóng dừng lại sau lượt trả giá thứ 5 với mức 8.800 tỉ đồng. Theo một chuyên gia về lĩnh vực M&A quỹ đất với nhiều năm thực hiện giao dịch tại TP.HCM, chủ đầu tư nước ngoài khi tìm kiếm quỹ đất chỉ bỏ ra tối đa khoảng 6.000 tỉ đồng cho lô đất đẹp nhất.

Mặt khác, vị chuyên gia này nhấn mạnh, dòng sản phẩm nhà ở siêu sang tại Việt Nam đang tăng trưởng khá mạnh, số lượng không nhỏ, trong khi nhóm khách hàng có thể mua những sản phẩm giá trị lớn như vậy không nhiều. Vì vậy, việc phát triển và định vị sản phẩm đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng trong dài hạn của mỗi chủ đầu tư.

Chuyên gia về quỹ đất này phân tích thêm: "Không thể phủ nhận rằng các doanh nghiệp nước ngoài định vị sản phẩm tốt hơn rất nhiều so với các chủ đầu tư Việt Nam. Họ cũng là những người trực tiếp đứng ra phát triển dự án và đưa ra sản phẩm cuối cùng. Chính vì vậy, họ sẽ chỉ cân nhắc chi phí đất ở mức vừa phải và hợp lý".

Ông cho rằng, kết quả cuộc đấu giá này sẽ tác động mạnh đến mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm và vùng lân cận. Trong một kịch bản xấu, nếu không có sự khuyến nghị và quản lý chặt chẽ của cơ quan chức năng cũng như các chuyên gia trong ngành, nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS là hoàn toàn có thể.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình cho biết, đợt bán đấu giá tiếp theo dự kiến diễn ra vào đầu năm 2022. "Giá khởi điểm sẽ cao hơn giá khởi điểm của các lô đất đã đấu giá thành", ông Bình tiết lộ.

Khu đô thị này hiện còn 51 lô đất với diện tích hơn 793.000 m2. Tất cả diện tích này là đất thương phẩm, là nguồn thu để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư khu đô thị này, thông tin từ Ban Quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm cho hay.

Bùi Hằng