Tồn kho tăng mạnh, bức tranh tài chính nhiều đại gia địa ốc kém sáng

Theo dõi KTMT trên

Trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi chậm, báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp cho thấy giá trị hàng tồn kho tiếp tục gia tăng, tập trung chủ yếu ở các dự án dở dang và bất động sản đang phát triển. Diễn biến này phản ánh rõ sự lệch pha giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc căn hộ giá cao, qua đó khiến bức tranh tài chính của không ít “đại gia” địa ốc trở nên kém sáng.

Hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh.

Tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, hàng tồn kho tăng gần gấp đôi so với cuối năm trước, từ khoảng 13.850 tỷ đồng lên gần 26.955 tỷ đồng. Phần lớn giá trị này nằm ở Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát với gần 17.000 tỷ đồng, bên cạnh các dự án như Khu công nghiệp Lộc Giang, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh và Khu đô thị Phúc Ninh. Quy mô tồn kho lớn cho thấy lượng vốn đáng kể đang bị “găm” trong quỹ đất và dự án, trong khi tiến độ tiêu thụ chưa theo kịp.

Tình trạng tương tự xuất hiện tại Taseco Land, khi doanh nghiệp ghi nhận hơn 7.300 tỷ đồng hàng tồn kho, chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng. Danh mục dự án trải dài tại Thái Nguyên, Hà Nội, Hà Nam, Thanh Hóa và một số khu công nghiệp phản ánh chiến lược mở rộng quỹ đất, song cũng đồng nghĩa áp lực vốn bị “chôn” trong thời gian dài.

Ở quy mô nhỏ hơn, Lideco (NTL) ghi nhận tồn kho tăng khoảng 13%, lên hơn 567 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại dự án Dịch Vọng. Dù con số không quá lớn so với các doanh nghiệp đầu ngành, xu hướng gia tăng tồn kho vẫn cho thấy thanh khoản thị trường còn hạn chế.

Bức tranh chung của thị trường cũng kém khả quan. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý IV/2025, tổng tồn kho bất động sản trên cả nước đạt khoảng 32.894 căn và nền. Đáng chú ý, tồn kho căn hộ chung cư lên tới 10.952 căn, tăng khoảng 123% so với quý III/2025, cho thấy nguồn cung căn hộ đang vượt nhịp cầu.

Nguyên nhân chính nằm ở mặt bằng giá sơ cấp đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực. Năm 2025, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², còn tại TP.HCM lên tới khoảng 111 triệu đồng/m². Với mức giá này, một căn hộ 70 m² có giá từ 7–8 tỷ đồng trở lên, khiến lực cầu ở thực bị thu hẹp trong bối cảnh thu nhập tăng chậm và tín dụng vẫn thận trọng.

Việc tồn kho tăng nhanh khi giá ở vùng cao cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “thử lửa” đối với sức cầu thực. Nếu nguồn cung tiếp tục được bơm ra trong khi giá bán thiếu dư địa điều chỉnh, áp lực tồn kho nhiều khả năng kéo dài sang năm 2026, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền, khả năng trả nợ và tiến độ triển khai dự án của doanh nghiệp.

Ở chiều ngược lại, đây cũng có thể là giai đoạn buộc thị trường tái cân bằng. Các chủ đầu tư có thể phải linh hoạt hơn về chính sách bán hàng, giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu hoặc cơ cấu lại sản phẩm theo hướng diện tích nhỏ, giá hợp lý. Những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực được kỳ vọng sẽ dần trở thành trọng tâm, giúp cải thiện thanh khoản và giảm áp lực tồn kho trong thời gian tới.