TOD bắt đầu hiện diện trong cấu trúc đô thị Hà Nội

Theo dõi KTMT trên

Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 đặt mục tiêu dân số thường trú khoảng 11 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa 70%. Trong bối cảnh đó, áp lực lên hạ tầng giao thông và quỹ đất khu vực lõi đã vượt ngưỡng có thể giải quyết bằng mở rộng đường bộ.

Sự xuất hiện ngày càng thường xuyên của mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) phản ánh một thay đổi trong cách tiếp cận quy hoạch, khi đầu tư hạ tầng giao thông khối lượng lớn được xem là trục tổ chức lại không gian đô thị, thay vì chỉ đóng vai trò hỗ trợ di chuyển.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, trong 5–10 năm tới, TOD có tính khả thi cao tại các đô thị đang đầu tư mạnh cho đường sắt đô thị. Việc Chính phủ và Quốc hội ban hành các cơ chế đặc thù cho metro, cho thấy định hướng này đã được cụ thể hóa ở cấp chính sách, thay vì dừng ở định hướng chung.

Tại Hà Nội, sự thay đổi này gắn trực tiếp với tiến độ các tuyến metro. Tuyến Nhổn – Hà Đông đang hoàn thiện; tuyến Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo và Văn Cao – Hòa Lạc đã khởi công từ năm 2025. Khác với các giai đoạn trước, metro không còn nằm chủ yếu trên bản đồ quy hoạch mà đã bước vào giai đoạn thi công và chuẩn bị vận hành.

Kinh nghiệm từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore cho thấy, khi đường sắt đô thị đạt độ tin cậy đủ cao, khu vực quanh nhà ga thường được tái cấu trúc với mật độ sử dụng đất lớn hơn và chức năng hỗn hợp rõ rệt. Điều này tạo ra sự khác biệt lâu dài về khả năng kết nối và phân bổ dân cư so với các khu vực không gắn với giao thông công cộng khối lượng lớn.

Dữ liệu thị trường phản ánh sự phân hóa này. Một số dự án nằm trong bán kính khoảng 500 m quanh nhà ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn mặt bằng chung, có nơi lên tới 40%. Tuy nhiên, mức tăng này không diễn ra đồng loạt mà phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng và mức độ hiện hữu của nhà ga, depot và các công trình liên quan.

Thực tế cho thấy, giá trị gắn với TOD không hình thành tại thời điểm công bố quy hoạch, mà chỉ dần được phản ánh khi hạ tầng bước sang giai đoạn triển khai cụ thể. Điều này khiến các khu vực cùng nằm trên một tuyến metro có mức độ quan tâm và biến động khác nhau.

Trong bối cảnh, đô thị hóa nhanh và dư địa mở rộng truyền thống ngày càng hạn chế, TOD đang dần hiện diện như một cấu phần trong cách Hà Nội tổ chức lại không gian phát triển. Mức độ thành công của mô hình này, sẽ phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng và khả năng tích hợp giữa giao thông, quy hoạch và vận hành trong những năm tới.