Thị trường nhà ở vùng ven TP HCM chia hai thái cực

Theo dõi KTMT trên

Thị trường nhà ở vùng đô thị TP HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ nét. Thay vì tăng trưởng lan tỏa đồng đều, các đô thị vệ tinh bắt đầu phân hóa theo từng phân khúc và lợi thế hạ tầng, phản ánh xu hướng phát triển có định hướng và chọn lọc hơn.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, giai đoạn hiện nay đánh dấu sự chuyển dịch từ mở rộng không gian sang phát triển theo chiều sâu, trong đó quy hoạch tổng thể, pháp lý dự án và kết nối hạ tầng trở thành yếu tố quyết định khả năng hấp thụ.

Bình Dương dẫn dắt phân khúc căn hộ

Ở phân khúc căn hộ, Bình Dương nổi lên như cực tăng trưởng chính. Trong quý IV/2025, địa phương này ghi nhận nguồn cung sơ cấp 16.910 căn, riêng nguồn cung mới đạt 7.797 căn – mức cao nhất trong năm và gấp 9,5 lần quý trước.

Thanh khoản duy trì tích cực với 6.609 căn được hấp thụ, tương đương tỷ lệ 77%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.031 USD/m², tăng nhẹ 1,8% theo quý, cho thấy lực cầu ổn định tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng đồng bộ.

Diễn biến này phản ánh sự dịch chuyển nhu cầu về khu vực có quỹ đất lớn, giá phù hợp và kết nối thuận lợi với trung tâm TP HCM.

Bà Rịa – Vũng Tàu khởi động lại chu kỳ

Trong khi đó, Bà Rịa – Vũng Tàu mới ở giai đoạn tái thiết lập thị trường căn hộ. Quý IV/2025 ghi nhận khoảng 700 căn mở bán mới và 523 căn được hấp thụ. Giá bán trung bình đạt 1.297 USD/m², giảm 7,6% theo quý, cho thấy mặt bằng giá đang được điều chỉnh sau thời gian dài khan hiếm nguồn cung.

Tuy nhiên, bức tranh lại khác ở phân khúc nhà liền thổ. Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận 1.012 sản phẩm mở bán trong quý IV, tăng gần 4 lần so với giữa năm, với 481 giao dịch thành công. Giá trung bình đạt 3.190 USD/m², dù có điều chỉnh nhưng vẫn duy trì mặt bằng cao ở các dự án quy mô lớn, hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và sân bay Long Thành.

Ngược lại, Bình Dương chỉ ghi nhận 166 căn nhà liền thổ mở bán mới, giá trung bình 2.521 USD/m², giảm 13,5% do cơ cấu giao dịch nghiêng về phân khúc trung cấp.

Hạ tầng quyết định dòng vốn

Triển vọng nguồn cung năm 2026 tiếp tục cho thấy sự phân hóa. Bình Dương dự kiến cung cấp hơn 20.400 căn hộ trước khi giảm mạnh vào năm 2027, cho thấy chu kỳ phát triển được kiểm soát. Trong khi đó, Bà Rịa – Vũng Tàu dự kiến tung ra khoảng 10.931 căn, tập trung tại các khu vực gắn với trục hạ tầng chiến lược.

Diễn biến này cho thấy vùng đô thị TP HCM đang chuyển sang mô hình đa cực:

• Bình Dương trở thành trung tâm phát triển căn hộ nhờ nền tảng công nghiệp và dân số cơ học.
• Bà Rịa – Vũng Tàu nổi lên ở phân khúc nhà liền thổ gắn với du lịch và logistics.

Trong bối cảnh, giá nhà tại TP HCM duy trì ở mức cao và quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, xu hướng dịch chuyển ra đô thị vệ tinh được dự báo tiếp diễn. Tuy nhiên, tăng trưởng sẽ không còn đồng loạt, mà tập trung vào các địa bàn có hạ tầng hoàn thiện, quy hoạch rõ ràng và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực.

Thị trường đang bước vào chu kỳ chọn lọc – nơi chất lượng phát triển thay thế cho tốc độ mở rộng đơn thuần.