Thị trường bất động sản đang sàng lọc ra sao?
Thị trường bất động sản không giảm sâu, cũng chưa thể gọi là phục hồi mạnh, nhưng những gì đang diễn ra cho thấy một quá trình khác: sàng lọc.
Thị trường căn hộ TPHCM cũ năm 2025 ghi nhận 7.084 sản phẩm mở bán mới, tăng 40% so với năm trước.
Thị trường bất động sản không giảm sâu, cũng chưa thể gọi là phục hồi mạnh, nhưng những gì đang diễn ra cho thấy một quá trình khác: Sàng lọc.
Cụ thể, giai đoạn giữa năm 2025, dòng tiền đầu cơ quay lại khá nhanh, đẩy hoạt động mua bán sôi động ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, từ đầu quý IV/2025, bức tranh bắt đầu thay đổi. Lãi suất huy động nhích lên, giá chuyển nhượng chững lại, thanh khoản không còn lan tỏa đồng đều. Thị trường bước vào trạng thái chọn lọc tự nhiên.
Sàng lọc đầu tiên diễn ra ở dòng tiền
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Khi mặt bằng lãi suất bắt đầu đảo chiều từ tháng 10/2025, với nhiều ngân hàng tăng 1–2% lãi suất huy động. Cùng thời điểm, các khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 và đầu năm 2024 lần lượt kết thúc giai đoạn ân hạn nợ gốc, buộc người vay phải trả đồng thời cả gốc và lãi.
Trong khi đó, theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 21/11/2025, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng khoảng 12%, cho thấy dư địa dòng tiền rẻ không còn dồi dào như trước. Khi lãi suất nhích lên và các khoản vay hết ân hạn gốc, những quyết định mua theo tâm lý FOMO bắt đầu bộc lộ rủi ro, trong khi dòng tiền dài hạn, thận trọng và ưu tiên hiệu quả thực đang ở lại.
Sàng lọc sản phẩm
Báo cáo của CBRE cho thấy, nguồn cung bất động sản tại TP HCM tăng mạnh trong năm 2025, đặc biệt ở phân khúc nhà thấp tầng. Cụ thể, nguồn cung nhà thấp tầng tại TP HCM (cũ) ghi nhận mức kỷ lục với khoảng 4.500 sản phẩm được mở bán. Tính chung cả năm 2025, tổng nguồn cung gần chạm mốc 5.000 căn, tăng gấp 20 lần so với năm 2024 – mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay tại khu vực này.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ duy trì quanh mức 70%. Đáng chú ý, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp toàn thị trường đã giảm khoảng 25% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy, thị trường không còn hấp thụ đồng đều như giai đoạn dòng tiền quay lại mạnh mẽ giữa năm 2025.
Sàng lọc cũng thể hiện rõ qua hàng tồn kho
Theo Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản trong nửa cuối năm 2025 có xu hướng tăng trở lại, với mức tăng trên 20% ở nhiều loại hình như chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Theo báo cáo từ 24/34 địa phương cho thấy, lượng tồn kho tại các dự án trong quý IV/2025 gần 33.000 căn, tăng đáng kể so với quý trước. Trong đó, về cơ cấu tồn kho, chung cư chiếm khoảng 10.952 căn, nhà ở riêng lẻ 9.810 căn và đất nền 12.132 nền.
Đáng chú ý, mức tăng diễn ra đồng thời ở cả phân khúc phục vụ nhu cầu ở và phân khúc mang tính đầu tư, phản ánh rõ sự chững lại của sức mua khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh. Như vậy, khi nguồn cung dồi dào hơn, thị trường không còn “hấp thụ bằng mọi giá”. Người mua có thêm lựa chọn, còn người bán phải điều chỉnh kỳ vọng.
Theo Bộ Xây dựng, hàng tồn kho bất động sản có dấu hiệu tăng trở lại trong nửa cuối năm.
Tâm lý thị trường
Nếu trước đây, quyết định mua bán thường được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay các yếu tố như khả năng sử dụng thực, tính an toàn và hiệu quả khai thác được đặt lên trước. Trong bối cảnh giá sơ cấp tại nhiều dự án vẫn neo cao, thanh khoản trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện sự phân hóa rõ nét, cộng thêm áp lực tài chính, buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược.
Điều đáng chú ý là quá trình sàng lọc không diễn ra đồng loạt. Các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, được phát triển bởi chủ đầu tư lớn vẫn ghi nhận mức quan tâm ổn định. Trong khi đó, những sản phẩm ở xa trung tâm, thiếu kết nối hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá đang chịu áp lực rõ rệt hơn.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản hiện nay không còn vận hành theo quán tính của giai đoạn tăng nóng. Dòng tiền, sản phẩm và nhà đầu tư đều đang được “lọc” lại. Quá trình này có thể khiến giao dịch chậm hơn trong ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng đặt nền móng cho một thị trường thận trọng, thực chất và bền vững hơn.
