Thận trọng xây dựng khung pháp lý cho condotel

Theo dõi KTMT trên

Mở lối “thoát hiểm” cho condotel

Tại phiên họp chiều 4/6, trước câu hỏi của Đại biểu quốc hội (ĐBQH) về vấn đề tính pháp lý của condotel, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, việc sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành đến các loại hình bất động sản mới (như condotel, officetel…) sẽ được hoàn tất trong năm 2019.

Cùng với đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất với các công trình xây dựng condotel hoặc condotel kết hợp nhà ở.

Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch hoàn thành quy chế quản lý vận hành cơ sở lưu trú với loại hình condotel, cơ sở du lịch.

Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà

Như vậy, các bộ sẽ cố gắng hoàn thiện, trình bộ quy chuẩn, quy chế liên quan tới loại hình condotel trong năm nay, được xem như lối “thoát hiểm” cho nhiều doanh nghiệp bị “mắc cạn” khi đầu tư dự án có condotel tại Việt Nam vì vì chưa có khung pháp lý điều chỉnh.

Nhận định về nội dung trả lời của Bộ trưởng Phạm Hồng Hà về Condotel, Luật sư Trương Anh Tú (Giám đốc Công ty luật Trương Anh Tú) cho rằng, sự gấp gáp điều chỉnh quy định pháp luật đối với condotel của các cơ quan quản lý dường như đang chịu sức ép từ phía các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Bởi để điều chỉnh condotel như một sản phẩm bất động sản thì trước tiên phải sửa ít nhất 4 luật là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị… Sau đó Bộ Xây dựng có thể tiến hành xây dựng quy chế quản lý vận hành các loại hình bất động sản mới trong đó có condotel.

“Nếu như nhận định sản phẩm bất động sản chỉ gồm: đất nền, nhà biệt thự, nhà liền kề, chung cư, đất thổ cư… còn coi condotel là một sản phẩm du lịch, một hoạt động lưu trú khách sạn thì khung pháp lý của condotel sẽ không ảnh hưởng tới cơ chế, chính sách hiện hành. Tuy nhiên, lâu nay đang có sự hiểu chưa đúng, “đánh tráo” khái niệm condotel là bất động sản để đem ra mua bán như bất động sản”, luật sư Tú phân tích.

Theo ông Tú, bản chất condotel là kinh doanh dịch vụ nên khi xây dựng công trình condotel sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương, phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này.

Còn nếu thừa nhận condotel là một bất động sản, được điều chỉnh bởi Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản thì mặc nhiên phải cấp “sổ hồng” cho người sở hữu condotel để xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở lâu dài trên cơ sở phù hợp với quy hoạch về nhà ở, đất ở cũng như quản lý khu dân cư.

Hàng loạt tranh chấp phát sinh

Theo luật sư Trương Anh Tú, việc xây dựng khung pháp lý cho sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel… cần xem xét thận trọng các yếu tố quy hoạch, quản lý dân cư, áp lực hạ tầng giao thông, giáo dục, y tế cũng như các rủi ro pháp lý sau này.

Trong đó, việc cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel sẽ “phá hỏng” tổng thể quy hoạch của địa phương, kế hoạch sử dụng đất, làm xáo trộn công tác quản lý dân cư, hạ tầng dân sinh…

Dự án khách sạn có bán căn hộ condotel của Tập đoàn CEO tại Phú Quốc

Điều đáng ngại nhất là nguy cơ phát sinh tranh chấp trong quá trình vận hành, khai thác condotel giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu. Thực tế, người mua và doanh nghiệp giao kết bằng hợp đồng mua bán căn hộ (thực chất phải là hợp đồng thuê căn hộ trong thời hạn nhất định), cam kết cấp “sổ hồng” sở hữu, cam kết trả lợi nhuận hàng năm, trong 5 năm hay 10 năm… Song thực tế đến giờ, chưa có chủ đầu tư nào thực hiện cam kết cấp “sổ hồng” cho người mua. Một số chủ đầu tư dự án đã “bội tín” không trả lợi nhuận, phát sinh tranh chấp phân chia tiền thuê, chi phí quản lý…

Ngoài ra, một rủi ro tranh chấp hiện hữu khác là khi doanh nghiệp thế chấp căn condotel cho khách hàng mà không có khả năng thanh toán nợ, bị siết nợ… mà hiện nay vẫn chưa có quy định pháp luật để giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về condotel.

Trong quá trình hợp tác khai thác condotel, doanh nghiệp phải thực hiện sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ khi xuống cấp, có hư hỏng... Vậy ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ, phí bảo trì của căn hộ? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel và biến khách sạn thành khu dân cư? Doanh nghiệp và người mua thực hiện hành vi mua bán thì ai xác nhận quan hệ sở hữu tài sản này?... Đây là những vấn đề cần được xem xét, giải quyết thấu đáo khi xây dựng và ban hành khung pháp lý về condotel.

Góp ý cho việc sửa đổi quy định pháp luật, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, luật nên xác định rõ bản chất của condotel theo hướng là sản phẩm kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Từ đó điều chỉnh hợp đồng “mua bán căn hộ” như chủ đầu tư đang làm hiện nay thành hợp đồng “thuê căn hộ - khách sạn”.

“Chúng ta không nên vì tình thế bắt buộc mà đưa thêm những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở” để cấp sổ hồng cho condotel như một số địa phương đã “sáng tạo” vừa qua. Bởi quy định pháp luật hiện không có loại đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Tú góp ý.

Thêm vào đó, dự án condotel được xây dựng trên đất dịch vụ, thương mại và phục vụ mục đích kinh doanh lưu trú, nghỉ dưỡng cho nên không thể biến thành đất ở. Việc cấp sổ hồng để hợp thức hoá sở hữu condotel như căn hộ bình thường là hành vi “lách luật” để hợp thức hoá vi phạm của các chủ đầu tư, phục vụ lợi ích nhóm đầu tư dự án condotel.

Do vậy, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, Quốc hội không cần thiết phải tiến hành sửa đổi Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số luật khác để mở đường cho việc cấp “sổ hồng” cho condotel, cũng như việc coi giao dịch sản phẩm này là giao dịch một sản phẩm bất động sản. Nếu làm như vậy, sẽ dẫn đến những khủng hoảng chính sách quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, du lịch, nhà ở, quy hoạch dân cư, cũng như rủi ro tiềm ẩn cho người dân.

Tú Anh