Những trường hợp làm sổ đỏ vẫn có nguy cơ bị xử phạt

Theo dõi KTMT trên

Một thực tế nhiều người dân đang hiểu chưa đúng: đất lấn chiếm tồn tại 10–15 năm, không bị lập biên bản, không đồng nghĩa được “hợp thức hóa” khi xin cấp sổ đỏ. Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nếu hành vi bị phát hiện tại thời điểm làm hồ sơ, cơ quan chức năng vẫn có thể xử phạt trước khi xem xét cấp giấy chứng nhận.

Điểm then chốt nằm ở cách xác định hành vi vi phạm theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Với hành vi chiếm đất được xác định là “đang thực hiện”, thời điểm tính xử phạt là lúc cơ quan có thẩm quyền phát hiện vi phạm. Nghĩa là, dù phần đất lấn chiếm đã được đo vẽ từ năm 2008, thể hiện trên bản đồ địa chính năm 2010 và tồn tại nhiều năm không bị xử lý, nếu khi nộp hồ sơ cấp sổ cơ quan nhà nước mới phát hiện thì vẫn bị xử phạt hành chính theo Điều 13 Nghị định 123/2024.

Câu chuyện không dừng ở lấn chiếm. Nhiều trường hợp người dân khai hoang đất nông nghiệp từ thập niên 1970, sau đó tự chuyển từ đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm hoặc xây nhà ở. Khi xin cấp sổ đỏ, vấn đề đặt ra là có được công nhận hiện trạng sử dụng hay không.

Luật hiện hành cho phép hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp, được xem xét cấp giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất theo khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, nếu vượt hạn mức, phần diện tích vượt phải chuyển sang thuê đất. Quan trọng hơn, việc có bị xử phạt hay không phụ thuộc vào việc có xác định được mục đích sử dụng ban đầu và hành vi chuyển mục đích có vi phạm quy định tại thời điểm đó hay không.

Một nguyên tắc đáng lưu ý: không xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xảy ra trước ngày 15/10/1993. Nhưng nếu hành vi diễn ra sau mốc này và đủ căn cứ xác định là lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích, cơ quan địa phương vẫn có thể xử lý trước khi cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, điểm chung trong các tình huống là: việc tồn tại lâu năm không phải là “lá chắn pháp lý”. Cơ sở để xem xét cấp sổ đỏ nằm ở hồ sơ quản lý đất đai, thời điểm phát sinh hành vi và quy định pháp luật áp dụng tại từng giai đoạn.

Song song với câu chuyện xử phạt, một thay đổi đáng chú ý khác liên quan thủ tục tách sổ đỏ. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ 1/7/2025, chi phí đo đạc thửa đất khi tách sổ sẽ do Nhà nước bảo đảm kinh phí. Người dân trong trường hợp tách thửa đơn thuần chỉ phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận, tối đa 100.000 đồng/giấy theo khung quy định, còn mức cụ thể do HĐND tỉnh quyết định.

Nếu tách sổ gắn với chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính phát sinh thêm gồm lệ phí trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng (trừ trường hợp được miễn), phí thẩm định hồ sơ và phí công chứng.

Tổng thể, khung pháp lý mới cho thấy hai xu hướng song hành: siết chặt xử lý vi phạm về nguồn gốc và mục đích sử dụng đất, nhưng chuẩn hóa và minh bạch hơn về thủ tục hành chính, chi phí. Với người dân, trước khi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ hoặc tách thửa, việc rà soát lại lịch sử sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý liên quan là bước cần thiết để tránh phát sinh rủi ro xử phạt ngoài dự tính.