Ngưỡng lãi suất 11% và sự chững lại của dòng tiền đầu cơ bất động sản

Theo dõi KTMT trên

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường bất động sản đang bước vào một trạng thái mới: không còn sôi động như trước, nhưng cũng chưa rơi vào suy giảm sâu. Một trong những yếu tố quan trọng tạo nên sự chuyển pha này, chính là lãi suất vay mua nhà tăng lên quanh ngưỡng 11%/năm, mức được giới phân tích xem là ranh giới đủ để làm thay đổi hành vi của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Theo đánh giá của các chuyên gia VinaCapital, lãi suất vay mua nhà tăng trong nửa cuối năm 2025 đã khiến nhu cầu đầu cơ “lướt sóng” hạ nhiệt rõ rệt, trong khi người mua để ở cũng trở nên thận trọng hơn. Đây không phải là một cú sốc chính sách, mà là sự điều chỉnh mang tính kỹ thuật, nhưng đủ để tác động đến thanh khoản thị trường.

Lãi suất 11% – ngưỡng đủ để thay đổi hành vi thị trường

Trong Báo cáo chiến lược 2026, VinaCapital cho biết lãi suất vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm trong năm 2025, lên mức xấp xỉ 11%/năm vào cuối năm. Mức tăng này, dù không quá lớn, nhưng đã tạo ra tác động đáng kể đến thanh khoản thị trường.

Theo các chuyên gia, nhiều nhà đầu tư bất động sản thường sử dụng một “phép tính nhanh”, trong đó ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12–13%/năm) được xem là ranh giới quyết định hiệu quả của hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Khi lãi suất vay tiệm cận mức này, hoạt động “lướt sóng” trở nên kém hấp dẫn hơn.

Thực tế thị trường cho thấy sự thay đổi rõ rệt. VinaCapital ghi nhận rằng vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi người mua để ở thận trọng hơn, dẫn tới tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Giá tăng mạnh giai đoạn trước, thị trường bước vào pha điều chỉnh

Về mặt bằng giá, VinaCapital cho biết giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025 và tăng trên 50% kể từ năm 2023. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài, khi trong nhiều năm qua, lượng nhà ở mới chỉ đáp ứng chưa tới một nửa nhu cầu thực tế do các vướng mắc liên quan đến quy hoạch và thủ tục phê duyệt.

Trong những chu kỳ bất động sản trước đây, giá nhà thường tăng cùng lúc với nguồn cung. Khi nhiều dự án được triển khai, giá đi lên sẽ tạo ra “hiệu ứng của cải”, từ đó kích thích chi tiêu và đầu tư. Tuy nhiên, theo phân tích của VinaCapital, chu kỳ hiện nay diễn biến theo chiều ngược lại: giá bất động sản đã tăng mạnh trong nhiều năm, trong khi nguồn cung lại bị hạn chế do vướng mắc pháp lý và thủ tục.

Chính vì vậy, VinaCapital cho rằng giai đoạn 2026–2027 nhiều khả năng sẽ là thời điểm nguồn cung bất động sản được bổ sung mạnh hơn, thay vì tiếp tục chứng kiến một đợt tăng giá mới. Trong bối cảnh đó, cùng với việc lãi suất vay mua nhà đang ở mức cao hơn so với trước, các chuyên gia dự báo giá bất động sản sơ cấp trong năm 2026 có thể điều chỉnh nhẹ, phản ánh sự cân bằng trở lại giữa cung, cầu và chi phí vốn.

Nói tóm lại, giá bất động sản đã tăng mạnh do thiếu nguồn cung kéo dài, vì vậy khi nguồn cung được bổ sung trở lại và lãi suất vay cao hơn, thì dự báo thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn cân bằng thay vì tiếp tục tăng giá.

Không “siết” bất động sản, nhưng ngân hàng nắm quyền định giá vốn

Một điểm đáng chú ý khác là trong khi Ngân hàng Nhà nước khẳng định không siết tín dụng bất động sản, nhưng định hướng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức thận trọng, các ngân hàng thương mại có xu hướng cân nhắc kỹ hơn đối với từng khoản vay.

Ghi nhận trên thị trường cho thấy, Dù nhiều gói vay vẫn có lãi suất ưu đãi ban đầu quanh mức 8–9%/năm, song lãi suất thả nổi sau ưu đãi phổ biến trên 9,5%, thậm chí cao hơn tùy thời điểm. Trong bối cảnh hạn mức tín dụng được phân bổ thấp hơn kỳ vọng, chi phí vốn trở thành yếu tố quyết định khả năng tiếp cận tín dụng của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Theo VinaCapital, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Ước tính của đội ngũ bất động sản VinaCapital cho thấy khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này không quá lớn để gây rủi ro hệ thống, nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận.

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Áp lực thanh khoản hiện rõ hơn ở những phân khúc có mức giá quá cao (trên 5.000 USD/m²), và các dự án chất lượng thấp hoặc chưa hoàn thiện pháp lý. Một số chủ đầu tư đã buộc phải đưa các sản phẩm chưa bán được ra thị trường vào cuối năm 2025, đặc biệt tại các thành phố cấp 2.

Dù vậy, theo VinaCapital, lập trường thận trọng của hệ thống ngân hàng nhiều khả năng khó duy trì trong suốt cả năm, khi bất động sản vẫn được xem là một trong những lĩnh vực có vai trò quan trọng đối với tăng trưởng GDP, đồng thời tạo hiệu ứng lan tỏa tới tiêu dùng. Trên cơ sở giả định, môi trường vĩ mô duy trì ổn định, dòng tín dụng có thể được điều hành linh hoạt hơn vào cuối năm, qua đó hỗ trợ cải thiện thanh khoản và hoạt động của thị trường bất động sản.

Chấm dứt “lướt sóng”, hướng tới cân bằng

Tổng hợp các yếu tố cho thấy, lãi suất vay mua nhà quanh ngưỡng 11% đang đóng vai trò như một ranh giới quan trọng, đủ để chấm dứt giai đoạn đầu cơ ngắn hạn diễn ra sôi động trong thời gian qua. Thị trường bất động sản không rơi vào trạng thái đóng băng, nhưng đang bước vào giai đoạn chọn lọc và điều chỉnh, trong đó ngân hàng, thông qua quyền định giá vốn, trở thành nhân tố điều tiết nhịp thị trường.

Theo các chuyên gia, đây là tiền đề để thị trường vận động theo hướng cân bằng và bền vững hơn, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới trong ngắn hạn.