Nghịch lý chung cư Hà Nội: Chưa có sổ hồng, giá vẫn tăng mạnh
Giữa lúc nhiều chủ nhà phải hạ giá để tìm thanh khoản, không ít căn hộ chưa có sổ hồng tại Hà Nội vẫn được sang tay với giá cao hơn đáng kể so với một năm trước, chủ yếu nhờ nhu cầu ở thực và sự khan hiếm nguồn cung.
Trong khi thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận trạng thái “hỏi nhiều, chốt ít” và giá bắt đầu điều chỉnh ở nhiều dự án thứ cấp, một nghịch lý đang diễn ra: không ít chung cư chưa hoàn thiện pháp lý vẫn tăng giá mạnh, chủ yếu nhờ nhu cầu ở thực và mặt bằng giá thấp hơn các dự án đã có sổ hồng.
Thực tế này, phản ánh rõ sự phân hóa ngày càng sâu của thị trường căn hộ sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.
Giá tăng bất chấp rủi ro pháp lý
Tại chung cư HH Linh Đàm, một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 56 m² từng được chào bán khoảng 2,1 tỷ đồng cuối năm 2024, hiện phổ biến ở mức 2,95–3 tỷ đồng, tương đương hơn 52 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ sau khoảng một năm, giá mỗi căn tăng gần 1 tỷ đồng.
Tại khu đô thị Thanh Hà, căn hộ 76 m² hiện được rao bán quanh 3,5 tỷ đồng (khoảng 46 triệu đồng/m²), trong khi cùng thời điểm năm ngoái chỉ ở mức 2,5 tỷ đồng. Mức tăng lên tới 13 triệu đồng/m² sau một năm.
Ở khu vực Thanh Xuân, dự án Mỹ Sơn Tower (Nguyễn Huy Tưởng) dù chưa được cấp sổ hồng nhưng giá rao bán đã tăng từ khoảng 30 triệu đồng/m² hơn hai năm trước lên 60–70 triệu đồng/m² hiện nay. Dự án Golden West gần đó cũng ghi nhận mức giá tương tự, gấp hơn hai lần so với năm 2022.
Tại xã Đại Thanh, các căn hộ giao dịch bằng hợp đồng mua bán chưa có sổ hiện có giá khoảng 30 triệu đồng/m², trong khi những căn đã hoàn thiện pháp lý được rao bán ở mức 45–50 triệu đồng/m². Trước năm 2022, mặt bằng giá khu vực này chỉ dao động 15–17 triệu đồng/m².
Nhu cầu ở thực “đỡ giá” thị trường
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đà tăng của nhóm căn hộ chưa có sổ hồng không tách rời xu hướng chung của thị trường Hà Nội, nơi nguồn cung căn hộ ngày càng khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền.
“Khi nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào tăng cao khiến giá nhà mới liên tục bị đẩy lên, người mua buộc phải điều chỉnh tiêu chí lựa chọn. Việc chấp nhận căn hộ chưa có sổ hồng chủ yếu xuất phát từ nhu cầu an cư, không phải là xu hướng đầu tư,” ông Đính nhận định.
Theo ông Đính, trong bối cảnh giá căn hộ đã có sổ tại nhiều khu vực Hà Nội phổ biến 80–100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn, thì nhóm căn hộ chưa hoàn thiện pháp lý vẫn nằm trong vùng giá dễ tiếp cận hơn đối với người mua ở thực. Đây cũng là lý do, giúp nhóm sản phẩm này duy trì thanh khoản nhất định, dù thị trường chung đang chững lại.
Giá tăng không đồng nghĩa rủi ro đã hết
Ở góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng diễn biến này phản ánh sự mất cân đối cung – cầu kéo dài tại các đô thị lớn.
“Khi nguồn cung dự án mới, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, bị hạn chế, người mua buộc phải mở rộng lựa chọn, kể cả với sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý. Tuy nhiên, giá tăng không đồng nghĩa rủi ro pháp lý đã được giải quyết,” ông Châu cảnh báo.
Theo ông Châu, trong bối cảnh cơ quan quản lý đang siết chặt kỷ cương pháp lý, các dự án chậm cấp sổ hồng sẽ chịu áp lực lớn hơn. Khi thị trường bước vào nhịp điều chỉnh, nhóm căn hộ chưa sổ có thể đối mặt rủi ro thanh khoản và biên độ giảm giá mạnh hơn so với các dự án đã hoàn thiện pháp lý.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhấn mạnh pháp lý vẫn là yếu tố then chốt. Trong cùng một dự án, căn hộ chưa có sổ hoặc chỉ sở hữu có thời hạn thường có giá thấp hơn, nhưng đi kèm là rủi ro tranh chấp và hạn chế chuyển nhượng.
“Các giao dịch bằng giấy tờ viết tay không được pháp luật công nhận. Khi xảy ra tranh chấp, người mua thường chịu thiệt do không có hợp đồng pháp lý đầy đủ,” ông Điệp lưu ý.
Thị trường phân hóa rõ nét
Giới chuyên gia cho rằng, diễn biến giá tăng ở nhóm căn hộ chưa có sổ hồng mang tính cục bộ, không phản ánh xu hướng chung của toàn thị trường. Trong khi căn hộ giá cao, mang tính đầu tư đang chịu áp lực điều chỉnh và thanh khoản suy yếu, thì nhóm căn hộ giá thấp hơn – dù tồn tại rủi ro – vẫn được nhu cầu ở thực “đỡ giá”.
Đây cũng chính là bức tranh phân hóa rõ nét của thị trường căn hộ Hà Nội hiện nay, khi người mua ngày càng thận trọng, còn người bán buộc phải điều chỉnh kỳ vọng để phù hợp với sức chịu đựng của thị trường.
