Năm 2026, hộ kinh doanh cho thuê nhà phải đóng thuế theo quy định mới
Từ ngày 1/1/2026, hộ kinh doanh cho thuê nhà ở, mặt bằng, kho bãi, nhà xưởng có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm sẽ chính thức phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng theo quy định mới.
Từ ngày 1/1/2026, hộ kinh doanh cho thuê nhà ở, mặt bằng, kho bãi, nhà xưởng có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm sẽ chính thức phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng theo quy định mới. Đây là mốc thay đổi quan trọng mà người cho thuê nhà cần đặc biệt lưu ý, để tránh bị truy thu, xử phạt.
Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm mới phát sinh nghĩa vụ thuế
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, ngưỡng doanh thu miễn thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản được nâng từ 100 triệu đồng lên 500 triệu đồng/năm.
Cụ thể, hộ và cá nhân cho thuê nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, kho bãi, nhà xưởng (không bao gồm dịch vụ lưu trú) chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi doanh thu trong năm dương lịch vượt 500 triệu đồng. Nếu không vượt ngưỡng này, người cho thuê không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
Doanh thu vượt 500 triệu đồng phải nộp hai loại thuế
Trường hợp doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, hộ kinh doanh cho thuê nhà phải nộp đồng thời hai loại thuế:
Thuế thu nhập cá nhân: 5% tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.
Thuế giá trị gia tăng: 5% tính trên toàn bộ doanh thu, không loại trừ phần doanh thu được miễn.
Ví dụ, với 600 triệu đồng doanh thu/năm, người cho thuê phải nộp 5 triệu đồng thuế TNCN, và 30 triệu đồng thuế GTGT.
Trả tiền thuê trước nhiều năm không bị tính dồn thuế vào một năm
Trường hợp khi bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm (ví dụ trả gộp 3–5 năm), cơ quan thuế không tính toàn bộ số tiền đó vào một năm để xác định nghĩa vụ thuế. Thay vào đó, doanh thu sẽ được phân bổ đều theo từng năm dương lịch, tương ứng với thời gian cho thuê ghi trong hợp đồng.
Ví dụ:
Hợp đồng cho thuê 3 năm (2026–2028), tổng tiền thuê 900 triệu đồng, trả một lần khi ký hợp đồng.
Doanh thu tính thuế mỗi năm là 300 triệu đồng/năm.
Cả 3 năm đều không vượt 500 triệu đồng/năm, nên không phát sinh thuế GTGT và thuế TNCN.
Đây là điểm then chốt, giúp nhiều hộ cho thuê nhà tránh hiểu nhầm rằng “thu tiền nhiều là phải nộp thuế ngay”.
Thu hay chưa thu tiền không làm thay đổi doanh thu chịu thuế
Cơ quan thuế nhấn mạnh, doanh thu chịu thuế được xác định theo hợp đồng, không phụ thuộc vào thời điểm thu tiền. Nói cách khác, khi nghĩa vụ thanh toán đã phát sinh theo hợp đồng, thì khoản tiền này được tính là doanh thu chịu thuế, kể cả trong trường hợp người cho thuê chưa thu được tiền. Ngược lại, việc bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, không làm phát sinh doanh thu dồn trong một năm, mà doanh thu phải được phân bổ theo từng năm dương lịch, tương ứng với thời hạn cho thuê ghi trong hợp đồng để xác định nghĩa vụ thuế của từng năm.
Miễn thuế nhưng vẫn bắt buộc phải kê khai
Một điểm quan trọng khác là miễn thuế không đồng nghĩa với miễn kê khai. Dù doanh thu không vượt 500 triệu đồng/năm, hộ và cá nhân cho thuê nhà vẫn phải kê khai đầy đủ, trung thực doanh thu với cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản cho thuê.
Nếu người cho thuê vừa có hoạt động cho thuê nhà, vừa có hoạt động kinh doanh khác, doanh thu để xác định ngưỡng 500 triệu đồng là tổng doanh thu của tất cả các hoạt động.
Ai kê khai, ai nộp thuế phụ thuộc vào hợp đồng
Trong hợp đồng cho thuê, các bên có thể thỏa thuận: Người cho thuê tự kê khai, nộp thuế; hoặc Bên thuê là tổ chức kê khai, nộp thuế thay.
Người cho thuê có thể lựa chọn kê khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán, hoặc theo năm dương lịch. Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê cùng địa bàn quản lý, có thể kê khai chung trên một tờ khai.
Nộp chậm hồ sơ có thể bị phạt nặng
Theo Nghị định 310/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 16/1/2026, hành vi nộp chậm hồ sơ khai thuế, có thể bị xử phạt từ cảnh cáo đến phạt tiền lên tới hàng chục triệu đồng, kèm tiền chậm nộp.
Vì vậy, hộ kinh doanh cho thuê nhà cần chủ động rà soát doanh thu, kê khai đúng thời hạn và đúng quy định để tránh rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh.
