Metro vận hành, bất động sản đổi cách tăng giá
Việc các tuyến metro đầu tiên đi vào hoạt động đang tạo ra sự thay đổi lớn cho thị trường bất động sản tại Hà Nội và TPHCM, thúc đẩy mô hình phát triển đô thị bền vững và làm tăng giá trị bất động sản quanh các ga metro.
Metro kích hoạt trục tăng trưởng mới. Ảnh: Lê Vũ
Việc các tuyến metro đầu tiên tại Hà Nội và TPHCM đi vào vận hành đang tạo ra sự thay đổi rõ rệt trên thị trường bất động sản. Không chỉ cải thiện giao thông đô thị, metro còn làm thay đổi cách bất động sản tăng giá và cách không gian đô thị được tổ chức trong trung và dài hạn. Trong đó, dự báo sẽ có ba thay đổi lớn.
Thứ nhất, metro sẽ làm thay đổi cơ chế tăng giá bất động sản. Trước đây, bất động sản gắn với hạ tầng giao thông thường tăng giá theo thông tin quy hoạch và kỳ vọng “đón đầu”. Nhưng khi metro chính thức vận hành, yếu tố quyết định giá trị chuyển sang khả năng kết nối thực tế.
Theo Tập đoàn tư vấn bất động sản JLL, giá căn hộ gần ga metro tại TPHCM tăng trung bình 200-250 USD/m² mỗi năm, tương đương khoảng 8%/năm, cao hơn mức tăng bình quân của toàn thị trường trong năm 2025. Tại Hà Nội, trong năm 2025, giá các dự án gần metro vẫn tăng cao hơn mặt bằng chung dù thị trường gặp khó khăn.
Metro mở đường, bất động sản tái định hình giá trị. Ảnh: DNCC
Thứ hai, mô hình TOD sẽ hình thành các trung tâm đô thị mới quanh nhà ga. Cụ thể, metro sẽ thúc đẩy mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD). Trong đó, nhà ở thương mại, văn phòng và dịch vụ công cộng được tổ chức trong bán kính đi bộ 400-1.000m quanh các ga. Giai đoạn 2021-2025, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ ga metro chiếm khoảng 14–16% nguồn cung bất động sản thương mại, và 4–9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TPHCM.
Như vậy, thay vì dồn áp lực vào lõi trung tâm cũ, mỗi cụm ga metro dần hình thành các “trung tâm con”, góp phần thúc đẩy đô thị đa trung tâm.
Tại TPHCM, định hướng TOD đã được cụ thể hóa dọc tuyến metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) với cách triển khai thí điểm, từng bước.
Và yếu tố thứ ba, giá bất động sản quanh metro tăng chậm hơn nhưng bền vững hơn. Theo Tập đoàn tư vấn bất động sản CBRE, người mua ngày càng ưu tiên khả năng tiếp cận giao thông công cộng và chất lượng sống, sẵn sàng ở xa trung tâm hơn nếu được bảo đảm bằng kết nối hiệu quả. Dòng tiền vì vậy mà dịch chuyển từ các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn, sang những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng và khả năng khai thác dài hạn.
Các tổ chức nghiên cứu cho rằng, khi được triển khai đồng bộ, bất động sản gắn với metro có xu hướng tăng trưởng ổn định, phản ánh chất lượng đô thị và tính bền vững dài hạn, thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ sốt đất ngắn hạn.
