Lãi suất 12-16%/năm, bài toán tài chính của người mua nhà đảo lộn
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng lên 12-16%/năm khiến chi phí tài chính của người vay đội lên đáng kể. Điều này làm đảo lộn kế hoạch dòng tiền, buộc người mua và nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược.
Diễn biến của tín dụng bất động sản đang tạo ra những thay đổi rõ rệt trên thị trường. Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2025 đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước và chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn hệ thống.
Trước tốc độ tăng trưởng nhanh, cơ quan quản lý đã yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Đáng chú ý, dư nợ cho vay bất động sản không được phép tăng nhanh hơn mức tăng trưởng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu nóng trở lại.
Trong bối cảnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đã tăng đáng kể. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm, cao hơn nhiều so với giai đoạn trước.
Sự thay đổi này khiến các tính toán tài chính ban đầu của người vay bị đảo lộn. Trước đây, nhiều khách hàng tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5-6%/năm trong thời gian ngắn, nhưng khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt.
Đối với người mua nhà ở thực, đặc biệt là các hộ gia đình trẻ, áp lực trả nợ tăng mạnh khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn. Nhiều người lựa chọn trì hoãn kế hoạch hoặc chuyển sang khu vực xa trung tâm để giảm áp lực tài chính.
Ở phía nhà đầu tư, những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đối mặt với rủi ro lớn hơn. Các chiến lược “lướt sóng” trở nên kém hiệu quả khi chi phí lãi vay tăng, trong khi thanh khoản thị trường suy giảm.
Theo các chuyên gia, giai đoạn tiền “rẻ” đã kết thúc, buộc thị trường bất động sản bước vào quá trình sàng lọc. Những mô hình đầu tư dựa nhiều vào vốn vay sẽ chịu áp lực lớn, trong khi dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm an toàn hơn.
Thanh khoản thị trường hiện có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng nóng. Dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên các yếu tố như pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Một yếu tố rủi ro đáng chú ý là độ trễ của các khoản vay. Những người mua nhà trong giai đoạn 2025 với mặt bằng giá cao và tỷ lệ vay lớn có thể đối mặt áp lực tài chính rõ rệt hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi hết thời gian ưu đãi lãi suất.
Trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản dự kiến tăng lên khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý. Tuy nhiên, giá khó giảm sâu do chi phí đất, xây dựng và vốn đều tăng, khiến thị trường khó có khả năng điều chỉnh mạnh.
Thay vì giảm giá đồng loạt, thị trường được dự báo sẽ phân hóa rõ rệt. Những sản phẩm phù hợp nhu cầu thực và có khả năng khai thác dòng tiền sẽ giữ được thanh khoản, trong khi các sản phẩm định giá cao sẽ gặp khó khăn.
Trong bối cảnh lãi suất cao, quyết định mua nhà không còn chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà cần cân nhắc kỹ dòng tiền, khả năng trả nợ và giá trị sử dụng thực tế. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn phát triển thận trọng và bền vững hơn.
