Căn hộ 25 m2 có tạo ra những khu tổ ong, ổ chuột cao tầng?

Căn hộ diện tích tối thiểu 25 m2 có thể giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề phải cân nhắc.

Từ đầu tháng 7, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng đưa ra quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư bắt đầu có hiệu lực thi hành, trong đó quy định diện tích tối thiểu căn hộ thương mại không nhỏ hơn 25 m2 đã trở thành vấn đề được quan tâm của thị trường hiện nay.

Hạn chế nhà ở tạm bợ phát triển tự phát

Đánh giá về nhu cầu của căn hộ diện tích nhỏ, ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam cho biết lượng căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 (căn hộ hạng C) đang ngày càng hiếm trên thị trường TP.HCM, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân.

Theo khảo sát của DKRA, trong năm 2019, tỉ lệ căn hộ hạng C diện tích dưới 50 m2 trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình 22-25%. Trong khi đó, loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, officetel, condotel... có diện tích 25 - 50 m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu lớn của thị trường.

Thực tế, các căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 60 - 75 m2 vẫn chiếm phần lớn thị trường, đạt khoảng 82%. Căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 50 - 60 m2 chưa tới 10%. Còn loại căn hộ 3 phòng ngủ hoặc trên 3 phòng ngủ, diện tích trên 75m2, 90 m2 chiếm tỉ lệ rất ít do giá thành quá cao.

Căn hộ 25 m2 có tạo ra những khu tổ ong, ổ chuột cao tầng? - Ảnh 1

Một dự án căn hộ bình dân có giá giao dịch ở mức hơn 1.000 USD/m2 tại quận 12, TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.

Chính vì vậy, ở góc nhìn tích cực, ông Phạm Lâm cho rằng những căn hộ 25 m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính thấp, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời tăng tính thanh khoản của thị trường nhờ tiềm năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động. Quan trọng hơn cả là sản phẩm này được kỳ vọng có thể giải quyết tốt về nhu cầu nhà ở cho nhóm khách hàng là người độc thân, người lao động thu nhập thấp, vợ chồng mới cưới, sinh viên mới ra trường...

Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25 m2 được đánh giá nếu không có kế hoạch phát triển phù hợp sẽ gây sức ép lớn lên hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục,.. của khu vực, đặc biệt là các thành phố lớn vốn đã trong tình trạng quá tải.

"Xu hướng phát triển các dự án nhà ở cao tầng hiện đại đã thay đổi rất nhiều, chủ đầu tư không chỉ xây dựng những tòa nhà bê tông mà phải tạo ra một môi trường sống xanh, sạch với nhiều tiện ích dành cho cư dân", ông Lâm nhấn mạnh.

Làm sao tránh những khu ổ chuột cao tầng?

Ông Lâm đưa ra khuyến nghị cần có quy hoạch rõ ràng để quy định những khu vực được phép phát triển dự án có căn hộ diện tích 25 m2, đồng thời có những chiến lược xây dựng nhà ở riêng đối với đặc thù mỗi địa phương. Ví dụ, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ này ở các khu công nghiệp, các trường đại học xa trung tâm thành phố.

Tiếp theo, cần quy định rõ tỉ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25 m2 tùy vị trí quy hoạch để phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.

Bình luận về loại hình căn hộ này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định phân khúc nhà ở diện tích nhỏ có nhu cầu thật và tương đối lớn. Tuy nhiên, sản phẩm này không đơn giản chỉ tập trung vào khía cạnh giá vừa túi tiền, mà còn có sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội cũng như tiện ích hợp lý.

Căn hộ 25 m2 có tạo ra những khu tổ ong, ổ chuột cao tầng? - Ảnh 2

Một chung cư tại quận 4, TP.HCM có căn hộ diện tích nhỏ nhưng giá giao dịch thứ cấp vẫn ở mức cao. Ảnh: Quỳnh Danh

Ngoài ra, căn hộ diện tích nhỏ không hoàn toàn đồng nghĩa với giá thành rẻ bởi các sản phẩm sẽ có các mức giá khác nhau tùy vào chất lượng sản phẩm cũng như chi phí xây dựng của chủ đầu tư. Bà Hằng cho biết giá trị đất chiếm khoảng 30% giá thành sản phẩm, trong khi đó tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM lại có giá đất rất cao, đặt ra thách thức lớn về tổng chi phí.

Nhận định về nguồn cung trong thời gian sắp tới, ông Phạm Lâm khẳng định sẽ có xu hướng chạy đua phát triển các sản phẩm nhà ở có diện tích nhỏ. Song, để tránh tình trạng đầu cơ cần có phương án để đánh thuế đối với những người sở hữu nhiều nhà, từ đó kìm tốc độ tăng giá của bất động sản, giảm giá nhà trong tương lai.

Dữ liệu của CBRE Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã biến mất khỏi thị trường quý II/2019 đến nay.

Giá căn hộ trung bình mới mở bán tại TP.HCM hiện nay là 1.940 USD/m2 và ở Hà Nội là 1.379 USD/m2 (chưa bao gồm VAT). Mặc dù nền kinh tế đang gặp khó do tác động của dịch bệnh Covid-19, giá căn hộ tại Việt Nam vẫn có xu hướng tăng nhẹ trong 6 tháng đầu năm 2020 do nguồn cung hạn chế, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao.

Hà Bùi