Bất động sản mất nhịp trên sàn

Theo dõi KTMT trên

Đà suy yếu của nhóm bất động sản thực tế đã xuất hiện từ cuối năm 2025, trước cả khi VN-Index điều chỉnh khỏi vùng đỉnh 1.918 điểm. Sau khi thị trường được FTSE Russell nâng hạng vào tháng 10/2025, dòng tiền trên sàn vẫn duy trì mạnh mẽ nhưng lại dịch chuyển sang nhiều nhóm cổ phiếu khác. Trong khi đó, bất động sản dần đánh mất động lượng tăng trưởng vốn từng giúp ngành này bứt phá trong năm trước.

Bước sang năm 2026, xu hướng suy yếu càng trở nên rõ rệt. Thống kê đến hết phiên 12/3 cho thấy 30/34 cổ phiếu bất động sản giảm giá, tương đương 88,2% số mã trong nhóm theo dõi. Số lượng cổ phiếu còn giữ được sắc xanh rất hạn chế, như D2D tăng 4,5% hay HDG tăng 5,2%, nhưng mức tăng này chỉ mới xuất hiện trong một vài phiên gần đây và chưa đủ để thay đổi xu hướng chung.

Ở chiều ngược lại, nhiều cổ phiếu đã rơi vào trạng thái Bear Market, tức giảm trên 20% so với đỉnh. Cổ phiếu CEO giảm 28,4%, SCR giảm 24,3%, còn SJS và VHM cùng giảm khoảng 22,7% kể từ đầu năm. Điều đáng chú ý là phần lớn các mã này từng tăng rất mạnh trong năm 2025, với VHM có thời điểm tăng gấp 3 lần, SJS tăng hơn 2 lần và CEO tăng gần 70%. Khi chu kỳ tăng quá nhanh kết thúc, thị trường thường bước vào giai đoạn điều chỉnh để tái lập mặt bằng định giá.

Áp lực giảm giá còn gia tăng khi các vụ bán giải chấp cổ phiếu của lãnh đạo doanh nghiệp bắt đầu xuất hiện. Đầu tháng 3/2026, gia đình Chủ tịch HDC bị các công ty chứng khoán bán giải chấp hơn 2,6 triệu cổ phiếu. Trong khi đó, gia đình Chủ tịch DIG – ông Nguyễn Hùng Cường – liên tục bị bán giải chấp cổ phiếu từ cuối năm 2025, riêng trong tháng 3/2026 tổng lượng cổ phiếu DIG bị bán ra đã gần 12 triệu đơn vị. Những diễn biến này không chỉ gây áp lực lên giá cổ phiếu mà còn khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Theo Hồ Sỹ Hòa, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư tại DNSE Securities, cổ phiếu bất động sản hiện chịu tác động mạnh từ xu hướng tăng của lãi suất. Khi chi phí vốn tăng lên, doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều áp lực hơn trong việc triển khai dự án, trong khi nhà đầu tư cũng phải đối mặt với chi phí vay cao hơn. Điều này khiến nhu cầu đầu tư hoặc lướt sóng bất động sản suy giảm, kéo theo áp lực giảm giá đối với cổ phiếu trong ngành.

Ở góc nhìn rộng hơn, Bùi Văn Huy, Giám đốc Khối Nghiên cứu Đầu tư tại FIDT, cho rằng thị trường chứng khoán Việt Nam có tỷ trọng lớn các cổ phiếu mang tính chu kỳ cao như bất động sản, ngân hàng hay chứng khoán. Đây cũng là những nhóm nhạy cảm nhất với môi trường lãi suất tăng và dòng vốn bị thu hẹp. Khi điều kiện tài chính thay đổi, áp lực bán thường xuất hiện trước tiên ở các ngành này.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền trên thị trường bắt đầu dịch chuyển sang các lĩnh vực mang tính phòng thủ cao hơn như điện, nước hoặc các doanh nghiệp tiện ích công cộng – những ngành có dòng tiền ổn định và ít phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế. Diễn biến này cho thấy đợt suy yếu của cổ phiếu bất động sản có thể không chỉ là một nhịp điều chỉnh ngắn hạn, mà còn phản ánh giai đoạn thử thách mới của ngành sau một chu kỳ tăng nóng kéo dài.