Bất động sản còn cầu, nhưng không còn dễ giữ giá cao
Thị trường bất động sản chưa thiếu người mua, nhưng đang thiếu dòng tiền đủ mạnh để giữ giá. Khi lãi suất vay mua nhà lên khoảng 11%, nguồn cung tăng nhanh và tồn kho xuất hiện, buộc chủ đầu tư và nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược.
Báo cáo Chiến lược 2026 của VinaCapital đưa ra một nhận định đáng chú ý: giai đoạn 2026–2027 nhiều khả năng không phải chu kỳ tăng giá mới, mà là thời điểm nguồn cung tăng nhanh hơn sức hấp thụ. Giá bất động sản sơ cấp vì thế có thể điều chỉnh nhẹ trong năm nay, sau khi đã tăng mạnh trong năm trước.
Lập luận này không xuất phát từ tâm lý thị trường, mà từ hai biến số mang tính quyết định: nguồn cung đang mở ra đồng loạt và chi phí vốn đã thay đổi.
Lãi suất 11%: ngưỡng làm dòng tiền đổi hướng
Theo VinaCapital, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025. Đây là mức đủ cao để triệt tiêu động lực đầu cơ ngắn hạn, dù vẫn nằm trong khả năng chịu đựng của người mua ở thực.
Chỉ cần mức tăng khoảng 1 điểm %, chi phí nắm giữ tài sản đã thay đổi đáng kể, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy. Hệ quả xuất hiện khá rõ: tồn kho bắt đầu hình thành ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư.
Điểm cần lưu ý, là thị trường không “đảo chiều” đột ngột. Giữa năm 2025, phần lớn các đợt mở bán vẫn được hấp thụ rất nhanh, nhờ kỳ vọng lướt sóng trong bối cảnh giá tăng liên tục. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng và giá đã lên vùng cao, dòng tiền đầu cơ rút đi nhanh hơn sức mua ở thực có thể bù đắp.
Khi hàng không bán được, thời gian trở thành chi phí
Đến cuối năm 2025, tốc độ hấp thụ chậm lại rõ rệt. Người mua để ở, trở nên thận trọng hơn trước áp lực lãi vay, trong khi nhà đầu tư ngắn hạn không còn dư địa lợi nhuận đủ hấp dẫn.
VinaCapital ước tính, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Con số này không đủ lớn để gây sốc cho thị trường, nhưng đủ để tạo ra một thay đổi quan trọng: quyền chờ đợi không còn thuộc về tất cả chủ đầu tư.
Những dự án có mức giá quá cao (trên 5.000 USD/m²), chất lượng thấp, hoặc pháp lý chưa hoàn thiện, bắt đầu rơi vào trạng thái giao dịch “đóng băng”. Trong bối cảnh đó, một số chủ đầu tư đã phải xả hàng các căn hộ chưa bán được, đặc biệt tại các thành phố cấp 2, nhằm giải phóng dòng tiền.
Ở đây, vấn đề không phải là giá giảm sâu hay không, mà là chi phí giữ hàng đang tăng lên theo thời gian.
Giá cao vẫn giữ, nhưng không còn dành cho số đông
Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy từ cuối năm 2025, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Nguồn cung tăng trên diện rộng, lựa chọn nhiều hơn, nhưng sức cầu trở nên chọn lọc.
Trong bối cảnh, giá bất động sản đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập, chi phí vốn tiếp tục gây áp lực lên cả người mua lẫn nhà đầu tư. Thị trường vì thế thu hẹp đáng kể đối tượng tham gia.
Các chiến lược lướt sóng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, hiệu ứng đám đông hoặc thông tin thiếu kiểm chứng trở nên rủi ro hơn, nhất là khi dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản.
Không phải giá giảm, mà là thị trường sàng lọc
VARS cho rằng về dài hạn, giá bất động sản khó giảm sâu, do nhu cầu ở thực vẫn cao và chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá mới.
Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa mọi dự án đều an toàn. Sức cầu trong giai đoạn tới mang tính chọn lọc rất cao. Những sản phẩm có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp nhu cầu ở thực, sẽ đối mặt với nguy cơ kéo dài tình trạng thanh khoản thấp, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn neo cao.
Ở chiều ngược lại, bất động sản khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, do nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán. Tuy nhiên, sự ổn định này chỉ bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh.
Trong trường hợp thanh khoản vùng ven suy giảm mạnh, áp lực cơ cấu danh mục có thể buộc một bộ phận nhà đầu tư bán ra các tài sản có tính thanh khoản cao hơn, bao gồm cả bất động sản khu vực trung tâm, để xử lý dòng tiền.
Thị trường hiện nay, không đối mặt với cú sốc giá, mà với bài toán dòng tiền và thời gian. Khi lãi suất đã lên 11% và tồn kho bắt đầu xuất hiện, không phải ai cũng có thể “chờ thị trường hồi phục”. Trong giai đoạn tới, bất động sản vẫn có người mua – nhưng chỉ những sản phẩm phù hợp với dòng tiền thực mới giữ được vị thế.
