Bất động sản có dấu hiệu đảo chiều: Quyền lực dần nghiêng về người mua
Nguồn cung tăng mạnh trong khi lãi suất neo cao khiến dòng tiền bị kìm hãm, thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu lệch pha cung – cầu. Trong bối cảnh đó, quyền đàm phán đang dần nghiêng về phía người mua.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước khả năng chuyển sang trạng thái “buyer’s market” – khi quyền quyết định dần thuộc về người mua, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh nhưng dòng tiền bị kìm hãm bởi mặt bằng lãi suất cao.
Theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, năm 2026 có thể chứng kiến khoảng 675.000 tỷ đồng đổ vào bất động sản, nhưng dòng vốn này đang gặp rào cản lớn từ chi phí vốn. Khi lãi suất cho vay vẫn neo cao và dư địa nới lỏng chính sách tiền tệ hạn chế, nhu cầu vay mua nhà và đầu tư đều suy giảm rõ rệt, kéo thanh khoản thị trường đi xuống.
Trong khi đó, một nghịch lý đang hình thành khi tín dụng dành cho chủ đầu tư năm 2025 tăng tới 28%, cao gấp đôi mức 14% của tín dụng cho người mua nhà. Điều này giúp các doanh nghiệp có nguồn lực triển khai dự án, dẫn tới việc nguồn cung dự kiến bùng nổ trong năm 2026, trong khi sức cầu chưa kịp phục hồi tương ứng.
Sự lệch pha cung – cầu này đang đẩy thị trường vào trạng thái “hyper supply”, nơi hàng hóa gia tăng nhưng giao dịch chậm lại. Theo ông Long, khi tồn kho tích lũy và áp lực bán tăng lên, quyền đàm phán sẽ dần nghiêng về phía người mua tương tự giai đoạn 2011–2013 hay 2014–2015, khi người mua có thể tiếp cận nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu và hỗ trợ tài chính.
Ở góc nhìn vĩ mô, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng thị trường bất động sản đang chịu tác động đồng thời từ áp lực bên ngoài và những hạn chế nội tại. Mục tiêu tăng trưởng GDP khoảng 10% trong năm 2026 đặt ra thách thức lớn trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động, từ chính sách thương mại đến căng thẳng địa chính trị.
Diễn biến giá trong những năm gần đây cũng cho thấy áp lực tích tụ đáng kể. Giai đoạn 2019–2024, giá nhà đất đã tăng khoảng 59%, và tiếp tục tăng thêm 10–30% trong năm 2025. Trong khi đó, giá cổ phiếu bất động sản tăng gần 200%, phản ánh kỳ vọng cao nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh khi các yếu tố nền tảng chưa thực sự vững chắc.
Một vấn đề đáng chú ý là sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Phân khúc cao cấp có dấu hiệu dư thừa, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt. Cùng với đó, chi phí đầu vào tăng, từ vật liệu xây dựng đến giải phóng mặt bằng, đang tiếp tục tạo áp lực lên giá thành và tiến độ dự án.
Trong bối cảnh này, các chuyên gia cho rằng việc đa dạng hóa nguồn vốn là yếu tố then chốt. Bên cạnh tín dụng ngân hàng, cần thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, phát triển các quỹ đầu tư như REITs và nghiên cứu lộ trình chứng khoán hóa bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng.
Tổng thể, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng, khi cung – cầu lệch pha và chi phí vốn duy trì ở mức cao. Nếu xu hướng này tiếp diễn, thị trường nhiều khả năng sẽ chuyển sang trạng thái có lợi hơn cho người mua, mở ra cơ hội cho những người có nhu cầu thực và sẵn sàng về tài chính.
