Bất động sản 2026: Nguồn cung hồi phục, dư địa tăng giá thu hẹp

Theo dõi KTMT trên

Sau giai đoạn tăng giá rõ nét trong năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026 với những tín hiệu thay đổi quan trọng về cấu trúc cung – cầu. Trong Báo cáo Chiến lược 2026, VinaCapital đưa ra nhận định đáng chú ý: giá bất động sản sơ cấp có thể điều chỉnh nhẹ trong năm nay, trong bối cảnh nguồn cung gia tăng và mặt bằng lãi suất không còn ở vùng thấp như trước.

Đáng chú ý, VinaCapital không đặt thị trường vào kịch bản “giảm sâu”, mà cho rằng, các biến số đang dịch chuyển theo hướng buộc thị trường phải điều chỉnh để tái cân bằng, thay vì tiếp tục được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá.

Nguồn cung quay trở lại sau giai đoạn trì hoãn

Theo VinaCapital, giai đoạn 2026–2027 được dự báo sẽ ghi nhận sự gia tăng đáng kể của nguồn cung bất động sản, thay vì mở ra một chu kỳ tăng giá mới. Cơ sở của nhận định này là việc nhiều dự án bị trì hoãn trong các năm trước đã hoàn tất thủ tục và bắt đầu được đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn và các thành phố cấp 2.

Dữ liệu thị trường năm 2025 cho thấy sự thay đổi rõ nét về trạng thái cung – cầu. Giữa năm 2025, phần lớn các đợt mở bán mới được tiêu thụ gần như ngay lập tức, trong bối cảnh giá tăng nhanh và lãi suất vay mua nhà vẫn ở vùng chấp nhận được. Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên khoảng 11%/năm, chi phí vốn cao hơn khiến khả năng hấp thụ bắt đầu chậm lại, trong khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng.

Theo ước tính của đội ngũ bất động sản VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này, chưa đủ lớn để tạo ra một đợt điều chỉnh mạnh trên diện rộng, nhưng đã tạo áp lực rõ ràng lên tốc độ bán hàng, đặc biệt tại các thị trường cấp 2.

Lãi suất nhích lên, cấu trúc cầu thay đổi

Một biến số then chốt khác được VinaCapital nhấn mạnh là mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà. Đến cuối năm 2025, lãi suất đã tăng lên khoảng 11%/năm, cao hơn xấp xỉ 1 điểm phần trăm so với năm trước.

Theo đánh giá của VinaCapital, mức lãi suất này chưa đủ cao để triệt tiêu nhu cầu ở thực, nhưng đã đủ để thu hẹp đáng kể dư địa đầu cơ ngắn hạn. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư thường sử dụng ngưỡng tâm lý khoảng 1%/tháng (tương đương 12–13%/năm) làm mốc cân nhắc chi phí vốn. Khi lãi suất tiến gần vùng này, chiến lược mua để “lướt sóng” trở nên kém hấp dẫn hơn, buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.

Sự thay đổi về chi phí vốn, kết hợp với nguồn cung gia tăng, đã làm suy yếu vai trò của lực cầu đầu cơ – nhóm từng đóng vai trò then chốt, trong việc hấp thụ nhanh các đợt mở bán trước đó.

Tồn kho xuất hiện, giá chịu sức ép chọn lọc

VinaCapital cho biết, mức tăng nhẹ của lãi suất, cùng với nguồn cung lớn hơn, đã khiến tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Đáng chú ý, các dự án có mức giá quá cao (trên 5.000 USD/m²), chất lượng thấp hoặc chưa hoàn thiện pháp lý, bắt đầu ghi nhận tình trạng giao dịch chậm, thậm chí “đóng băng”.

Theo ước tính của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ, chủ yếu tại các thành phố cấp 2. Mức tồn kho này không quá lớn, nhưng đủ để tạo áp lực đưa mặt bằng giá và chính sách bán hàng về gần hơn với khả năng chi trả thực của người mua cuối cùng.

Điều chỉnh để tái cân bằng, không phải mở chu kỳ mới

Từ các dữ liệu được VinaCapital công bố, bức tranh thị trường năm 2026 hiện lên theo hướng thận trọng nhưng không tiêu cực. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà quanh 11%/năm và tỷ lệ tồn kho ước khoảng 30% tại các đợt mở bán gần đây, cho thấy dư địa để giá tiếp tục tăng nhanh là hạn chế, nhưng đồng thời cũng chưa tạo áp lực đủ lớn để buộc thị trường phải điều chỉnh sâu.

Trong bối cảnh, nguồn cung mới được đưa ra nhiều hơn sau giai đoạn trì hoãn, lực cầu đầu cơ suy yếu và chính sách tín dụng vẫn trong trạng thái kiểm soát, kịch bản được VinaCapital nhấn mạnh, là thị trường bước vào giai đoạn hấp thụ chậm và chọn lọc hơn, xoay quanh nhu cầu ở thực.

Việc tín dụng bất động sản có thể được nới dần trở lại vào cuối năm, nếu môi trường vĩ mô ổn định, được xem là yếu tố giúp thị trường duy trì thanh khoản và cân bằng cung – cầu, hơn là khởi động một chu kỳ tăng giá mạnh mới. Theo cách tiếp cận này, năm 2026 nhiều khả năng là giai đoạn điều chỉnh kỳ vọng, thay vì điểm xuất phát của một làn sóng tăng nóng tiếp theo.