Nhu cầu đầu tư bất động sản tăng trở lại nhưng thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức
Nhu cầu đầu tư bất động sản, bao gồm đầu tư cho thuê và lướt sóng, đang tăng trở lại sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, thị trường vẫn gặp khó khăn với hiện tượng cắt lỗ, tồn kho gia tăng và chính sách siết quản lý.
Dòng tiền đổ vào bất động sản có chọn lọc
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 ghi nhận sự trở lại của dòng tiền, nhưng trong trạng thái thận trọng và phân hóa mạnh. Thay vì lan tỏa diện rộng như các chu kỳ trước, dòng tiền hiện tập trung chọn lọc vào những phân khúc và sản phẩm có tính an toàn cao.
Theo các báo cáo thị trường và tổng hợp từ các nguồn chính thống, mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ, đã tăng đáng kể trong năm 2025. Reuters dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ tại nhiều đô thị lớn tăng phổ biến từ 20–30% so với năm trước, trong khi giá đất nền cũng ghi nhận mức tăng 20–25% tại một số khu vực. Diễn biến này phản ánh áp lực cầu tại các đô thị lớn trong bối cảnh nguồn cung chưa được cải thiện đồng đều.
Tuy nhiên, dòng tiền quay lại không mang tính bùng nổ. Thanh khoản thị trường cải thiện nhưng không đồng đều, cho thấy nhà đầu tư đã thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền. Các báo cáo của các tổ chức tư vấn quốc tế như Avison Young ghi nhận, dòng vốn chủ yếu tập trung vào các dự án đã hoàn thiện, có pháp lý đầy đủ và khả năng khai thác thực tế, trong khi những dự án mang tính kỳ vọng tăng giá ngắn hạn tiếp tục gặp khó trong việc tìm kiếm người mua.
Một điểm đáng chú ý nữa là sự dịch chuyển khẩu vị dòng tiền. Thay vì chạy theo các “cơn sóng” đất nền, dòng tiền có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định, đặc biệt là căn hộ chung cư tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu ở thực và cho thuê vẫn duy trì. Điều này phù hợp với bối cảnh tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam năm 2025 ước đạt khoảng 44–45%, thấp hơn mức trung bình của khu vực và thế giới, cho thấy nhu cầu nhà ở dài hạn vẫn còn dư địa.
Ở chiều ngược lại, các yếu tố chính sách đang đóng vai trò quan trọng trong việc định hình dòng tiền. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, nhằm bảo đảm an toàn hệ thống. Việc kiểm soát này khiến dòng tiền vay ngân hàng không còn chảy mạnh vào các phân khúc đầu cơ, buộc thị trường phải sàng lọc tự nhiên.
Bên cạnh đó, năm 2025 cũng là giai đoạn chuẩn bị cho việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026. Đây được xem là yếu tố nền tảng tác động đến kỳ vọng của nhà đầu tư, khi khung pháp lý và cơ chế định giá đất được hoàn thiện hơn, hướng thị trường đến sự minh bạch và ổn định dài hạn.
Nhìn chung, dòng tiền bất động sản trong năm 2025 quay lại có chọn lọc, ưu tiên an toàn, pháp lý và khả năng khai thác thực, đồng thời chịu sự chi phối rõ rệt của chính sách tín dụng và khung pháp lý. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, trong đó dòng tiền đóng vai trò quyết định nhưng không còn dễ dãi như các chu kỳ tăng nóng trước đây.
