Giá căn hộ khu lõi TP.HCM lập đỉnh, Bình Dương (cũ) “chia lửa” nguồn cung

Theo dõi KTMT trên

Giá căn hộ vùng lõi tăng mạnh do lệch pha cung cầu

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại khu vực lõi TP.HCM trong năm 2025 đã thiết lập mặt bằng mới, đạt khoảng 92 triệu đồng/m² (diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 21% so với cùng kỳ năm 2024.

Thông tin này được ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, chia sẻ tại buổi họp báo Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2025. Theo ông Kiệt, đà tăng giá chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung.

Cụ thể, hơn 50% nguồn cung mới trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá trung bình trên 120 triệu đồng/m². Song song đó, nhiều dự án mở bán các giai đoạn tiếp theo đã điều chỉnh giá mạnh, tăng từ 30% đến 50% so với các đợt trước, góp phần kéo mặt bằng giá chung đi lên.

Lý giải hiện tượng giá căn hộ tăng liên tục 20–30% mỗi năm trong hai năm gần đây, bà Hương Nguyễn, Giám đốc Đầu tư Tập đoàn Nam Long, cho rằng nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài.

Trong giai đoạn 2019–2023, hàng loạt dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, khiến nguồn cung mới gần như “đóng băng”, trong khi nhu cầu mua nhà vẫn âm thầm tích tụ. Khi thị trường được khơi thông trở lại, chi phí tài chính tăng cao cộng với áp lực chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công… đã buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông và mở rộng các trục kết nối mới cũng khiến giá bất động sản dọc các hành lang phát triển gia tăng, gián tiếp nâng mặt bằng giá toàn thị trường.

Theo CBRE, trong năm 2025, thị trường TP.HCM (khu vực cũ) ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới, tăng 40% so với năm trước. Riêng quý IV/2025, có 3.135 căn hộ được tung ra thị trường, tăng 23% so với quý III, cho thấy sự tự tin đã quay trở lại với các chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm.

Để duy trì sức mua trong bối cảnh giá cao, nhiều doanh nghiệp đã chủ động tung ra các chính sách bán hàng mang tính kích cầu, như giãn tiến độ thanh toán lên tới 5 năm kèm chiết khấu từ 5% đến 16%. Nhờ đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 73% trong cả năm, riêng quý IV/2025 lên tới 90%.

Về phía doanh nghiệp phát triển dự án, bà Hương Nguyễn cho biết Nam Long đang điều chỉnh chiến lược theo hướng thiết kế lại sản phẩm, tập trung vào khả năng chi trả thực tế của khách hàng nhằm giảm giá trị căn hộ. Đồng thời, thời gian thanh toán cũng được kéo dài từ 12–18 tháng lên 24–36 tháng, hoặc áp dụng các gói hỗ trợ lãi suất cố định trong hai năm để giảm áp lực tài chính cho người mua.

Bình Dương nổi lên như “điểm tựa” nguồn cung

Trong tình hình giá căn hộ khu vực trung tâm TP.HCM đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực, báo cáo quý IV/2025 của Avison Young nhận định khu vực Bình Dương (cũ) đang ngày càng khẳng định vai trò là thị trường bổ trợ quan trọng.

Sau khi sáp nhập vào TP.HCM, khu vực này ghi nhận khoảng 17.300 căn hộ được chào bán mới, trong đó gần 80% tập trung tại Dĩ An và Thuận An (cũ). Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương hiện đạt khoảng 47 triệu đồng/m², thấp hơn gần 49% so với TP.HCM cũ, tạo ra dư địa tiếp cận rộng hơn cho người mua.

Xu hướng này còn được hỗ trợ bởi các yếu tố mang tính dài hạn, như nhu cầu sở hữu nhà và sống độc lập ngày càng gia tăng của thế hệ Gen Z, qua đó mở rộng nền tảng cầu bền vững cho thị trường nhà ở.

CBRE dự báo trong năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM (cũ) có thể tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% đến từ khu vực phía Đông. Nếu tính trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn, trong đó Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 50%, khẳng định vai trò then chốt trong việc giải quyết bài toán nguồn cung cho toàn thị trường.

Theo dữ liệu của JLL, trong quý IV/2025, thị trường căn hộ cao cấp, sang trọng và siêu sang tại TP.HCM ghi nhận khoảng 1.736 giao dịch thành công, tăng 33% so với quý trước. Hoạt động giao dịch sôi động nhất tập trung tại khu vực nút giao An Phú, với các dự án như Eaton Park, The Global City và The Privé.

Giá bán sơ cấp phân khúc này đạt trung bình khoảng 5.099 USD/m² (tương đương hơn 130 triệu đồng), tăng nhẹ 0,7% theo quý và 1,9% theo năm. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng ổn định hơn, đạt khoảng 3.995 USD/m², tăng 2,8% theo quý và 8,6% theo năm.

Theo bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, cho rằng thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn tập trung rõ nét vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

Nhà liền thổ hạ nhiệt, mở rộng biên độ tiếp cận

Trái ngược với diễn biến của phân khúc căn hộ, giá sơ cấp nhà liền thổ tại TP.HCM trong quý IV/2025 ghi nhận xu hướng giảm mạnh. Theo JLL, mức giá trung bình đạt khoảng 8.033 USD/m² (hơn 210 triệu đồng), giảm gần 53% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc xuất hiện rổ hàng mới tại Cần Giờ với mức giá thấp hơn đáng kể, kéo mặt bằng chung hạ nhiệt.

CBRE cũng ghi nhận giá sơ cấp nhà liền thổ trong quý đạt khoảng 190 triệu đồng/m², giảm gần 39% theo năm. Sự điều chỉnh này được đánh giá là mang tính hai mặt: vừa giúp giảm tình trạng khan hiếm kéo dài, vừa mở rộng cơ hội tiếp cận cho nhóm nhà đầu tư mới và người mua ở thực, thay vì chỉ tập trung vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn.

Nhìn tổng thể, các đơn vị tư vấn đều cho rằng, trong thời gian tới đà tăng giá tại TP.HCM nhiều khả năng sẽ chậm lại, trước tình trạng quá trình rà soát pháp lý được siết chặt và tiến độ phê duyệt dự án kéo dài hơn.

Việc sáp nhập hành chính và phát triển hạ tầng tại các khu vực ven đô đang góp phần giảm áp lực cho khu lõi, đồng thời phân tán dòng tiền đầu tư. Theo đó, các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ áp dụng chiến lược giá linh hoạt hơn, bám sát nhu cầu thực, với tốc độ hấp thụ phản ánh rõ sức mua thật thay vì yếu tố đầu cơ như giai đoạn trước.

Hà Chi