Bất động sản bước vào chu kỳ mới: Không còn “nằm im” chờ tăng giá

Theo dõi KTMT trên

Dữ liệu từ PropertyGuru Vietnam cho thấy trong giai đoạn 2015–2025, căn hộ chung cư là kênh đầu tư vượt trội với mức tăng gần 200%, cao hơn đáng kể so với vàng (130%), chứng khoán (109%) và gửi tiết kiệm (59%). Bình quân, lợi nhuận đạt 12,5–20%/năm, tương đương khoản đầu tư 1 tỷ đồng có thể mang lại tối thiểu 2 tỷ đồng tiền lãi sau một thập kỷ.

Tuy nhiên, mức sinh lời này chủ yếu đến từ giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh nhờ đô thị hóa và dòng tiền rẻ. Bước sang năm 2026, bối cảnh đã thay đổi khi lãi suất cao hơn, chi phí vốn tăng và thị trường đi vào giai đoạn phân hóa.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khoảng 70% cổ phiếu trên thị trường đang bị định giá thấp, phản ánh tâm lý thận trọng lan rộng sang cả bất động sản. Trong khi đó, nguồn cung vẫn lớn nhưng thanh khoản suy giảm, buộc thị trường phải điều chỉnh về “giá trị thực”.

Điểm khác biệt lớn nhất hiện nay là dòng tiền. Trước đây, nhà đầu tư có thể nắm giữ bất động sản và chờ tăng giá. Nhưng trong bối cảnh giá đi ngang, một tài sản không tạo ra dòng tiền đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải liên tục “bơm tiền” để duy trì.

Tại TP HCM, xu hướng này thể hiện rõ khi nhà đầu tư chuyển sang các sản phẩm có khả năng khai thác ngay như căn hộ cho thuê hoặc nhà phố kinh doanh. Thay vì kỳ vọng lãi nhanh, mục tiêu hiện tại là tạo dòng tiền ổn định để “nuôi” tài sản.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng thị trường đang bước vào chu kỳ chọn lọc, nơi nhà đầu tư giảm sử dụng đòn bẩy và ưu tiên tài sản có dòng tiền bền vững. Đây là sự thay đổi mang tính cấu trúc, giúp hạn chế các chu kỳ tăng nóng – sụt giảm mạnh như trước.

Ở góc độ tài sản, không phải mọi bất động sản đều giữ được mức sinh lời như giai đoạn trước. Theo PGS.TS Ngô Trí Long, chỉ những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế mới duy trì được giá trị. Ngược lại, các tài sản “đầu cơ” với pháp lý yếu hoặc khó khai thác có nguy cơ mất thanh khoản.

Dữ liệu thị trường cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt. Việt Nam hiện chiếm khoảng 60% thị phần hồ tiêu toàn cầu, trong khi dòng tiền đầu tư đang rút khỏi các kênh rủi ro cao để tìm kiếm tài sản ổn định hơn. Xu hướng này lan sang bất động sản, nơi dòng vốn ưu tiên phân khúc trung cấp và vừa túi tiền, gắn với nhu cầu ở thực.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh giữa các phân khúc và chủ đầu tư. Áp lực chi phí và tài chính sẽ sàng lọc các doanh nghiệp yếu, đồng thời buộc thị trường quay về giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá.

Trong bối cảnh đó, bất động sản không còn là tài sản “nằm im chờ tăng giá”. Lợi nhuận không biến mất, nhưng đang dịch chuyển về bản chất: từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo dòng tiền. Sự thay đổi này cũng trở thành yếu tố phân hóa rõ nét giữa các tài sản có khả năng duy trì giá trị bền vững và những tài sản kém hiệu quả trong chu kỳ mới.