Mô hình Nhà đổi nhà: 'Bình mới rượu cũ'

Theo dõi KTMT trên

Mô hình Nhà đổi nhà đang là giải pháp được một số chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng đưa ra hiện nay nhằm kích thích việc mua hàng của người tiêu dùng. Nhà đổi nhà hướng vào phân khúc khách hàng là những người có nhu cầu cải thiện cuộc sống nhưng chưa đủ mạnh về tài chính để sở hữu những căn hộ có giá trị.

Theo giới bất động sản (BĐS), đây là mô hình mới có lợi cho người mua nhà và mang lại nhiều tiện ích cho các bên. Điều đặc biệt, mô hình này đã được áp dụng ở nước ngoài như Singapore. Vì vậy, ở Việt Nam, đây có thể coi như làn gió mới cho thị trường BĐS.

Tuy nhiên, mô hình này vẫn còn gây tranh cãi về các điều khoản và tài sản thế chấp tại hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư, ngân hàng với người tiêu dùng.

Đánh giá từ chuyên gia pháp lý cho thấy, người mua nhà - nếu không cân nhắc cẩn thận có khi sẽ phải bỏ ra một số tiền đắt đỏ chỉ để sở hữu một căn hộ có giá trị vừa phải, thậm chí người mua nhà nhiều nguy cơ "mất cả chì lẫn chài" nếu không tìm hiểu, nắm rõ các điều khoản trước khi ký kết.

Để làm rõ hơn về vấn đề này, Tạp chí Kinh tế Môi trường có thêm bài phỏng vấn với Luật sư Lê Hằng, TAT Law firm.

- Xin luật sư cho biết rõ hơn về mô hình Nhà đổi nhà?

Theo nghĩa thông thường thì đổi nhà là việc hai bên cùng có nhà và thỏa thuận đổi chác cho nhau, nếu chênh lệch giá trị thì phải bù thêm tiền. Tại Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định: “Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau". Tuy nhiên, Luật Nhà ở lại không nêu ra khái niệm về đổi nhà, nhưng quy định về các trường hợp đổi nhà cụ thể: “Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình...” và “Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Tuy nhiên, đối với mô hình Nhà đổi nhà của một số dự án đang triển khai hiện nay lại không có bất cứ Hợp đồng đổi nhà nào, mà khách hàng tham gia giao dịch với chủ đầu tư và ngân hàng bằng các giao dịch độc lập theo hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng tín dụng. Về cơ bản với mô hình này không có việc đổi nhà, mà mục đích chính chủ đầu tư bán nhà dự án hình thành trong tương lai, trong đó, chủ đầu tư có làm việc với ngân hàng để thu xếp phương án tài chính đối với khoản vay trả góp cho người mua nhà. Người mua nhà dùng chính tài sản hiện có của mình (nhà cũ) để bảo đảm cho khoản vay và đồng thời thế chấp căn hộ dự kiến mua (nhà mới) của chủ đầu tư.

Tóm lại, thực chất mô hình Nhà đổi nhà hiện nay chỉ là một cách gọi, hoàn toàn không phản ánh bản chất của việc đổi nhà theo luật, cũng như theo tư duy thông thường của chúng ta. Thực chất, đây vẫn là giao dịch mua nhà hình thành trong tương lai của người mua nhà với chủ đầu tư dự án, tên gọi mới nhưng bản chất cũ.

- Mô hình Nhà đổi nhà có những ưu nhược điểm gì?

Về pháp lý, có thể thấy rằng đây là mô hình Nhà đổi nhà có lợi ích cho các chủ đầu tư BĐS và ngân hàng trong giai đoạn dịch bệnh khó khăn. Chủ đầu tư được nhận đủ đến 100% tiền bán nhà trong khi qui định theo Luật Kinh doanh BĐS tối đa là 95% giá trị hợp đồng, còn 5% còn lại chỉ nhận khi làm xong “sổ hồng”. Đồng thời lại có quyền xử lý căn nhà hoán đổi và có nguồn khách hàng tiềm năng.

Đối với ngân hàng thì cung cấp được các hợp đồng tín dụng cho những khoản vay lớn có tài sản đảm bảo. Ở một góc độ nào đó, thì người mua nhà được thu xếp một khoản vay với tỉ lệ khá cao, so với giá trị ngôi nhà mới (70%).

Tuy nhiên, dưới góc độ người mua nhà, thì mô hình này tiềm ẩn một số rủi ro. Theo thông tin tham khảo từ một vài hợp đồng, nhận thấy khách hàng phải mua ngôi nhà với giá cao hơn giá các ngôi nhà tương đương chất lượng, vị trí. Bên cạnh đó, người mua nhà không được lựa chọn ngân hàng có ưu đãi về lãi suất, chính sách vay mà buộc phải lựa chọn tại ngân hàng là đối tác của chủ đầu tư. Ngoài ra, rủi ro liên quan đến mức độ triển khai dự án dựa trên năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng cần được tính tới, đây là tiêu chí chung đối với bất kỳ giao dịch BĐS thông thường nào.    

- Người mua nhà cần lưu ý những gì khi ký kết hợp đồng tín dụng?

Mô hình Nhà đổi nhà khiến khách hàng xuống tay vay 100% giá trị nhà mới bằng 2 hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Theo đó, ngôi nhà cũ của người mua nhà phải được các bên thẩm định, có giá tối thiểu 30% giá trị ngôi nhà mới để các bên giải ngân 30% giá trị thanh toán, còn lại 70% sẽ được ngân hàng giải ngân, khi khách hàng tiếp tục thế chấp ngôi nhà mới.

Như vậy, cùng một lúc khách hàng phải đem cả 2 ngôi nhà đi thế chấp cho ngân hàng. Khi khách hàng đã tham gia vào mô hình Nhà đổi nhà và khi ký kết hợp đồng với ngân hàng thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của khách hàng sẽ dùng để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán hàng tháng, gồm cả tiền gốc và lãi cho phía ngân hàng. Trong trường hợp khách hàng không đủ điều kiện thanh toán, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh, thu nhập bấp bênh như hiện nay, dẫn đến vi phạm nghĩa vụ thì cả 2 ngôi nhà này hoàn toàn có thể bị ngân hàng xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự. Khi đó người mua nhà sẽ mất cả chì lẫn chài.

Vì thế, người mua nhà trước khi tham gia vào những chính sách mua nhà cần nghiên cứu kỹ, đặc biệt là hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Các điều khoản trong hợp đồng tín dụng thường siết chặt đối với người vay, đặc biệt là điều khoản về lãi suất vay bị “thả nổi” trong một thời gian dài, khiến rủi ro tín dụng tăng lên. Theo một hợp đồng được thân chủ cung cấp, lãi suất chỉ cố định áp dụng trong 24 tháng đầu và thả nổi trong thời hạn vay kéo dài đến hơn 420 tháng, sẽ đẩy người vay vào những tình thế bất lợi. Trong trường hợp người mua không đủ tài chính chi trả thì ngân hàng có quyền giữ 2 giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gồm nhà cũ và nhà mới để xử lý. Do đó, nguy cơ khách hàng mất cả 2 căn nhà là hoàn toàn hiện hữu.

- Như vậy, người mua nhà có nên tham gia mô hình này không?

Sẽ không có câu trả lời tuyệt đối với người mua nhà trong trường hợp này. Mô hình Nhà đổi nhà chỉ phù hợp đối với những khách hàng có tình hình tài chính, thu nhập thực sự ổn định.

Trường hợp nếu có tham gia mô hình Nhà đổi nhà, khách hàng cần cân nhắc khả năng thanh toán hàng tháng dựa vào nguồn thu ổn định từ đâu, khả năng trả nợ và thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp nguồn thu không như dự tính, đàm phán với tổ chức tín dụng để kiểm soát lãi suất, thời hạn vay.

Hiện, thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn từ dịch bệnh Covid-19, người mua nhà cần có sự tỉnh táo lựa chọn để đưa ra quyết định, tránh các rủi ro về tài chính. Đặc biệt, tại các dự án có giá nhà được chào bán cao hơn giá thị trường, để bảo vệ quyền lợi ích của chính mình, khách hàng cần cẩn trọng tìm hiểu kỹ, cần thiết phải có sự tham vấn các chuyên gia pháp lý khi mua nhà Dự án theo chính sách nói trên, tránh cái lợi trước mắt là “bề nổi của tảng băng” mà không nhìn thấy những rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra trong tương lai.

Triều Châu