Đại đô thị - Xu hướng mới của thị trường bất động sản

Theo dõi KTMT trên

Đại đô thị là sân chơi lớn mà ở đó đòi hỏi những doanh nghiệp phải thực sự có năng lực tài chính, năng lực phát triển và quản lý dự án.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM khi quỹ đất đang dần cạn kiệt, việc các doanh nghiệp bất động sản phải đi xa hơn để phát triển các dự án mới là điều tất yếu. Tuy nhiên, để thu hút cư dân, các chủ đầu tư buộc phải xây dựng các đô thị quy mô lớn, phức hợp đa chức năng. Đây cũng là một xu hướng mới trong việc phát triển đô thị tại Việt Nam.

Các dự án đại đô thị tại TP.HCM có diện tích vài trăm đến 1.000 ha hầu hết đều tập trung ở TP Thủ Đức, Nhà Bè hoặc các tỉnh lân cận như Đồng Nai. Theo ghi nhận của các sàn giao dịch bất động sản, các đại đô thị này không chỉ thu hút được lượng lớn cư dân tại TP.HCM dịch chuyển nơi ở, mà còn được nhiều nhà đầu tư đến từ phía Bắc quan tâm.

Trước đây, các dự án bất động sản chủ yếu chỉ có tiện ích nhà ở, sau đó chủ đầu tư nâng cấp lên thành các tiện ích trong khuôn viên như: hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, khu tập gym… Thế nhưng, đại diện một tập đoàn đầu tư địa ốc cho biết, hiện nay nhu cầu của cư dân về tiện ích tại các đại đô thị đang ngày càng cao hơn.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết: "Tiện nghi tiện ích không chỉ trong khuôn viên của toà nhà, mà nó trong khuôn viên của cả một dự án to. Họ sẽ rất vui nếu trong khuôn viên của dự án có trường học mẫu giáo, có đại siêu thị…".

Đại đô thị là sân chơi lớn mà ở đó đòi hỏi những doanh nghiệp phải thực sự có năng lực tài chính, năng lực phát triển và quản lý dự án. Bởi phải mất lên tới hàng chục năm mới có thể hình thành được một dự án có quy mô tầm cỡ. Tuy nhiên bù lại họ có thể phát triển số lượng sản phẩm lớn, từ đó tăng quy mô khách hàng và lợi nhuận.

Xu hướng phát triển các dự án đại đô thị

Trong giai đoạn đầu phát triển của thị trường bất động sản đại đa số các dự án có quy mô nhỏ từ vài nghìn m2 lên đến vài hecta, xen kẽ trong các khu dân cư hiện hữu mặc dù đã có sự thay đổi đáng kể về chất lượng nhà ở, chất lượng dịch vụ, tuy nhiên, vẫn chưa thể giải quyết triệt để bài toán đồng bộ về không gian sống và môi trường sống cho người dân.

Chính vì vậy, trong khoảng 10 năm gần đây các chủ đầu tư (CĐT) BĐS đã dịch chuyển chiến lược sang đầu tư các dự án có quy mô lớn hơn có thể lên đến hàng trăm ha thậm chí hàng ngàn ha tạo nên các đại đô thị, các khu du lịch nghỉ dưỡng kết hợp thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí tầm vóc góp phần thay đổi diện mạo của một vùng đất rộng lớn tại các địa phương, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội và nâng cao chất lượng sống của người dân.

Một số điều kiện nền tảng thúc đẩy xu hướng phát triển các dự án đại đô thị như: Các CĐT đã có quá trình tích lũy kinh nghiệm phát triển dự án và nguồn lực tích lũy trong một khoảng thời gian đủ dài; Quỹ đất nội đô tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm và giá cả đất đai ngày càng gia tăng nên xu thế dịch chuyển ra vùng ven hình thành các khu đô thị vệ tinh là điều tất yếu; Hạ tầng giao thông kết nối liên vùng được chính phủ quan tâm và đang phát triển mạnh;

Các địa phương điều chỉnh quy hoạch phát triển vùng và khu vực cùng với chính sách mời gọi nhà đầu tư hấp dẫn; Xu hướng lựa chọn của người dân khi dịch chuyển từ các khu dân cư hiện hữu sang các dự án quy mô được quy hoạch bài bản, đồng bộ về không gian sống, tiện ích, kiến trúc nhà cửa và chất lượng xây dựng. Chất lượng cuộc sống và điều kiện sống của người dân vì vậy có sự cải thiện đáng kể.

Các CĐT trong nước đã dần vươn lên dẫn đầu dần thay thế cho các nhà đầu tư ngoại và dẫn dắt xu thế đầu tư thị trường BĐS. Đầu tư phát triển các dự án đại đô thị đòi hỏi năng lực, thương hiệu của CĐT phải đủ tầm mới có thể đảm bảo việc triển khai hiệu quả. Top 10 CĐT hiện đang sở hữu hàng chục ngàn ha quỹ đất dự phòng cho việc phát triển dự án. Một số CĐT đang sở hữu các quỹ đất khủng có thể kể đến như NovaLand (10.600 ha), Vinhes (16.800 ha), Hưng Thịnh (4.500 ha), FLC (9.000 ha), Phát Đạt (5.804 ha), Đất Xanh (4.000 ha), Ecopark (500 ha)…

Phát triển các đại đô thị mới giúp giãn dân cho nội đô TP.Hà Nội

Trước đó, thông tin cầu Trần Hưng Đạo bắc qua sông Hồng đã được TP.Hà Nội chấp thuận giao cho nhà đầu tư nghiên cứu, lập phương án kiến trúc được đông đảo người dân thủ đô hết sức quan tâm. Bởi khi được xây dựng, cầu Trần Hưng Đạo, cùng với một số cây cầu đã hiện hữu khác sẽ giúp kết nối trung tâm nội đô với khu vực phía Đông, cụ thể là quận Long Biên và Gia Lâm, rút ngắn thời gian di chuyển.

Thực tế, tại các khu vực này, các đại đô thị lớn đã hình thành, góp phần quan trọng để giải bài toán giãn dân phố cổ hóc búa thời gian qua.

Theo số liệu từ Tổng điều tra dân số gần đây nhất cho thấy, mật độ dân số tại quận Hoàn Kiếm hiện gấp hơn 137,3 lần mật độ dân số toàn quốc. Nhu cầu giãn dân rất lớn.

Thực tế, trong vòng 3 năm qua, Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện các khu vực phát triển mới, trung tâm mới, ngay gần nội đô thuộc quận Hoàn Kiếm. Để tăng tính kết nối, hệ thống giao thông đã được đẩy mạnh, thu hút người dân dịch chuyển nơi ở.

Nổi bật là các dự án nghìn tỷ đồng như cầu Vĩnh Tuy, cầu Đông Trù, quốc lộ 5 kéo dài, đại lộ Thăng Long, nút giao Cổ Linh và sắp tới là cả những tuyến metro.

Ngoài nâng cấp giao thông, hệ thống dịch vụ tiện ích cũng là điểm mạnh tại các đại đô thị mới để thu hút người dân.

Sự xuất hiện của các đại đô thị lớn đã làm gia tăng giá trị bất động sản của cả khu vực. Riêng tại Gia Lâm, nhiều nơi giá đất đã tăng 30-60% so với trước khi có dự án.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho hay: "Cơ sở hạ tầng được cải thiện, tiêu chuẩn phát triển cao hơn, sự hạn chế về nguồn cung trong khi nhu cầu gia tăng đã dẫn tới câu chuyện tăng trưởng về giá bất động sản. Các yếu tố này cũng cho thấy thị trường đang hướng tới sự phát triển bền vững".

Các chuyên gia nhận định, cùng với việc đẩy nhanh tiến độ các cây cầu vượt sông Hồng, đầu tư tiện ích tại chỗ, việc dịch chuyển dân số từ các khu vực trung tâm nội đô chật chội sang các đại đô thị mới sẽ tiếp tục là xu hướng mạnh mẽ diễn ra trong thời gian tới.

Huyền Diệu